부동산24 [부동산 경매]접수 순서대로 배당받는 우선변제권(1) 대항력은 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리이다. 그런데 대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아니다. 경매 부동산이 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들은 설정 일자 순서에 따라 배당이 되는데, 임차인의 배당은 '우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해진다. 우선변제권이란? 우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 먼저 변제(배당) 받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권을 가진 임차인은 법원에서 보증금을 배당받을 수 있지만 등기부등본상에 있는 다른 채권들도 우선변제권을 가졌기에 등기부등본의 접수순서 대로 배당됩니다. 우선변제권은 '접수 순서대로 줄 서서 배당받는 권리', 최우선변제권은 '순서 상관없이 우선변제권보다 먼저.. 2022. 8. 3. [부동산 경매]임차인이 있는 집은 대항력 확인! 전세권은 특별하다 민법에서 전세권은 임차인이 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 일정 기간, 용도에 따라 사용/수익한 후 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받는 권리를 말합니다. 전세 세입자는 집주인의 부동산을 사용할 수 있고, 보증금을 돌려받지 못하면 경매를 신청할 수도 있으며 가장 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권을 가집니다. 특별한 특약이 없다면 전세권자는 전세권 자체를 다른 사람에게 양도할 수 있고 전전세, 임대를 할 수도 있습니다. 전세권은 엄밀히 말하면 '전세권 설정등기'를 뜻합니다. 등기소에 가서 전세권 설정등기를 하면 등기부등본상에 '전세권'이라고 등기됩니다. 집주인의 동의서가 필요하고, 비용은 임차인이 부담합니다. 1981년에 주택임대차보호법이 생기고 난 후 임차인은 전입신고와 확정일.. 2022. 8. 3. [부동산 경매]집주인만 있는 집은 말소기준권리만 확인! 권리분석은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 1) 어떤 것이 명확한 권리이고, 애매한 권리인지 판단하기(소멸권리와 인수권리 파악) 2) 인수권리 중 내가 해결할 수 있는 수준 판단하기 - 경매 후 없어지는, 즉 소멸하는 권리를 소멸권리 - 반대로 낙찰자가 떠안아야 하는, 즉 인수해야 하는 권리를 인수권리 인수권리라고 무조건 피할 필요는 없는데 '소멸인가, 인수인가' 의 문제는 권리가 사라지는가의 여부에 달려있습니다. 배당과는 별개 문제로 인수권리이지만, 배당으로도 해결이 되기도 합니다. 예를 들면 인수권리인 가처분권자에게 전액 배당이 되면 낙찰자에게는 위험이 없습니다. [권리분석 4 STEP] step 1 말소기준 권리 찾기 step 2 인수되는 권리 찾기 step 3 임차인 권리분석 step 4 경매.. 2022. 8. 2. [부동산 경매]배당순위를 알면 경매가 쉬워진다. 기본적인 배당을 알면 경매가 보인다 경매의 목적은 자금의 선순환입니다. 그 과정에서 가장 중요한 것이 배당입니다. 배당순서는 채무자의 부동산을 경매로 팔아 생기는 매각대금으로 빚을 갚는 순서를 말합니다. 배당순서는 각각의 권리에 따라 달라집니다. 어떤 사람들이 가장 먼저 배당받는지, 각각 얼마를 배당받는지를 알아야 안전하게 낙찰받을 수 있습니다. 0순위: 경매실행 비용 - 경매법원에서 공고, 현황조사, 감정평가, 송달하는 과정에 비용이 듭니다. - 경매신청을 한 채권자가 이 비용을 미리 내는데 이를 경매실행 비용(경매 신청 비용 + 예납금) 이라 하고 0순위로 가장 먼저 배당합니다. - 법원이 경매를 진행하는 데 드는 비용은 낙찰가의 2%~5% 정도입니다. - 금액이 많지 않기에 입찰 시, 크게 고려하지.. 2022. 8. 2. 이전 1 ··· 3 4 5 6 다음
