[부동산 경매]임차인이 있는 집은 대항력 확인!

전세권은 특별하다

민법에서 전세권은 임차인이 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 일정 기간, 용도에 따라 사용/수익한 후 
그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받는 권리를 말합니다.

전세 세입자는 집주인의 부동산을 사용할 수 있고, 보증금을 돌려받지 못하면 경매를 신청할 수도 있으며 가장 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권을 가집니다. 특별한 특약이 없다면 전세권자는 전세권 자체를 다른 사람에게 양도할 수 있고 전전세, 임대를 할 수도 있습니다.

전세권은 엄밀히 말하면 '전세권 설정등기'를 뜻합니다. 등기소에 가서 전세권 설정등기를 하면 등기부등본상에 '전세권'이라고 등기됩니다. 집주인의 동의서가 필요하고, 비용은 임차인이 부담합니다.

1981년에 주택임대차보호법이 생기고 난 후 임차인은 전입신고와 확정일자만으로도 대항력과 우선변제권을 가지게 되었습니다. 현재는 전세권이 없어도 '임차권'만으로 임차인의 권리를 가질 수 있습니다.

전세권은 다른 권리들처럼 법원에서 먼저 배당받을 우선변제권이 있습니다. 우선변제권은 접수 순서대로 배당됩니다.
말소기준 권리 아래 있는 전세권은 순서가 밀려 보증금을 전부 배당받지 못할 수도 있습니다.

전세권도 말소기준 권리가 될 수 있는 세 가지 조건

1) 가정 먼저: 제일 처음으로 설정되어야 합니다.
2) 건물 전체: 전세권이 해당 물건 전체에 설정되어야 합니다. 물건 일부의 전세권은 해당하지 않습니다.
3) 배당요구 또는 경매신청: 전세권자가 배당요구를 했거나 경매신청을 해야 합니다.

만약 위 조건 중 하나라도 충족하지 못하면 전세권은 말소기준 권리가 되지 못하고 바로 뒤에 오는 권리가 말소기준 권리가 됩니다.

1) 가정 먼저: 2011년 5월 31일로 다른 권리보다 빠릅니다.
2) 건물 전체: 건물의 전부에 설정되어 있습니다.
3) 배당요구 또는 경매신청: 임차인은 배당요구를 하지 않았지만, 경매신청을 하였습니다.
결론: 임차인의 전세권은 세 가지 요건을 충족하여 말소기준 권리가 됩니다. 낙찰 후 법원은 전세권자에 가장 먼저 배당을 할 것입니다.

1) 가정 먼저: 2014년 8월 7일, 다른 채권자보다 OO 산업이 먼저 전세권 설정
2) 건물 전체: 건물의 전부에 설정되어 있습니다.
3) 배당요구 또는 경매신청: 전세권자가 배당요구 및 경매신청도 하지 않음
결론: 세 번째 조건이 충족하지 않아 OO 산업의 전세권은 말소기준 권리가 될 수 없습니다.

위 물건을 낙찰받은 임차인은 잔금을 납부하고 별개로 OO 산업에 전세금을 내주어야 합니다. 조심해야 할 물건입니다.
그렇다면 위 물건은 절대 낙찰받으면 안 될까요?

- 인수해야 하는 전세금만큼 저렴하게 낙찰받으면 되며 6,000만원의 전세가 있으니 6,000만원을 감안하여 입찰가격을 낙찰받고 추후 전세금을 내주면 됩니다.
- 대출은 낙찰가에 비례해서 받고, 전세 세입자에게 전세금은 현금으로 내어주어야 합니다.
- 이런 이유로 '인수해야 하는 선순위 전세권'이 있는 물건은 낙찰가가 낮습니다. 현금이 넉넉히 있다면 인수해야 하는 선순위 전세권이 있는 집을 골라 저렴한 가격으로 입찰을 시도해도 좋습니다.
- 참고로 인수해야 하는 전세금만큼 저렴하게 낙찰받았더라도, 인수해야 할 전세금을 포함한 금액을 취득가액으로 보아 취득세를 내야 합니다.

1) 가정 먼저: 2010년 6월 28일, 한국토지주택공사의 전세권이 가장 먼저 설정되었습니다. 저소득층 무주택자에게 주거를 지원해주는 법인으로 실제 사용자는 강OO 씨입니다.
2) 건물 전체: 한 지붕 아래 여러 명이 사는 다가구 물건입니다. 한국토지주택공사의 전세권은 1층 남쪽으로 집의 일부이므로 말소기준 권리가 될 수 없습니다.
3) 배당요구 또는 경매신청: 한국토지주택공사는 배당요구를 하였습니다.

전체가 아닌 일부에 대한 전세권은 말소기준 권리가 될 수 없기에 다음 권리인 근저당이 말소기준 권리가 되었습니다.
말소기준 권리보다 앞선 전세권은 낙찰자가 인수해야 합니다. 

말소기준 권리보다 앞선 전세권이라도 임차인이 배당요구를 하고 보증금 전액을 배당받으면 낙찰자가 인수하는 위험이 없습니다.

임차인의 배당권리 (1) : 가장 먼저 배당받는 최우선변제권

 

임차인이 법원으로부터 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 크게 세 가지입니다.

(1) 가장 먼저 배당받는 최우선변제권
(2) 순서대로 배당받는 우선변제권
(3) 임차권을 등기해서 배당받는 주택임차권

무엇보다 중요한 것은 대항력이 있지만 배당받지 못하는 임차인인지를 판단하는 것입니다.
그렇지 않으면 나중에 낙찰자가 대항력이 있는 임차인의 보증금을 인수해야 합니다.

소액임차인의 특별한 권리, 최우선변제권

우선변제권이 다른 채권보다 먼저 배당받는 권리라면, 최우선변제권은 다른 우선변제권보다 먼저 배당받는 권리입니다.
등기접수 순서와 상관없이 먼저 배당받는 새치기 권리입니다.

최우선변제권의 조건 세 가지

(1) 보증금이 임대차보호법에서 정한 소액이어야 함
(2) 전입신고
(3) 배당요구

(1) 소액 보증금의 기준을 충족해야 한다.

[최우선변제권 기준표]

 

- 기준시점 : 최우선변제권의 기준시점은 담보물 건 설정 일자, 주거용 물건은 주로 최초 근저당 설정된 날이며 보통 말소기준 권리, 기준일자가 임차인이 이사를 온 날(전입일)이 아니므로 주의

- 지역 : 지역의 기준도 시기마다 다를 수 있으며, 수도권정비계획법에 따라 과밀억제권역이 지정되었고 그 지역은 다른 기준의 최우선변제금액이 설정되어 있음

- 임차보증금 범위와 최우선변제금 한도 : 소액임차인의 최우선변제금액의 범위를 정해둔 것은 다른 채권자들에게도 배당을 하기 위해서입니다.   소액임차인이 못 받은 나머지 보증금은 최우선변제권이 아닌 우선변제권으로 배당받으며 이때에는 다른 우선변제권자들과 같이 접수 순서대로 배당받게 됩니다.
  최우선변제권과 우선변제권으로 나누어 배당받는 임차인은 우선변제권을 받을 때 배당순서가 늦으면 보증금의 일부를 못 받을 수 있으며, 대항력이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으니 유의해야 합니다.

기준시점과 지역을 확인하고 보증금의 크기를 확인하면 최우선변제권이 있는지 알 수 있습니다.

(2) 전입신고
- 임차인이 최우선변제권을 가지려면 반드시 전입신고가 되어있어야 합니다.
- 전입은 경매가 시작되기 전, 즉 경매개시결정 전까지 되어야 하고 전입은 배당요구종기일까지 유지되어야 합니다.

(3) 배당요구
- 배당요구는 반드시 배당요구종기일 내에 해야 합니다.
- 임차인 중에서 배당요구를 하지 않아도 되는 사람은 경매신청을 한 임차인, 임차권등기를 한 임차인입니다.
  그 외에 임차인은 반드시 배당요구를 해야 합니다.

최우선변제권은 낙찰가의 1/2에 해당하는 금액까지만 배당됩니다.
최우선변제권자 외 다른 채권자의 권리를 보호하기 위해서입니다.
최우선변제권에는 확정일자가 필요하지 않습니다.