[부동산 경매]집주인만 있는 집은 말소기준권리만 확인!

권리분석은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

1) 어떤 것이 명확한 권리이고, 애매한 권리인지 판단하기(소멸권리와 인수권리 파악)
2) 인수권리 중 내가 해결할 수 있는 수준 판단하기

- 경매 후 없어지는, 즉 소멸하는 권리를 소멸권리 
- 반대로 낙찰자가 떠안아야 하는, 즉 인수해야 하는 권리를 인수권리

인수권리라고 무조건 피할 필요는 없는데 '소멸인가, 인수인가' 의 문제는 권리가 사라지는가의 여부에 달려있습니다.
배당과는 별개 문제로 인수권리이지만, 배당으로도 해결이 되기도 합니다.
예를 들면 인수권리인 가처분권자에게 전액 배당이 되면 낙찰자에게는 위험이 없습니다. 

[권리분석 4 STEP]
step 1 말소기준 권리 찾기
step 2 인수되는 권리 찾기
step 3 임차인 권리분석
step 4 경매서류 및 기타권리 확인

말소기준 권리만 찾으면 권리분석 90% 해결!

말소기준 권리는 돈으로 해결되는 권리 중 가장 먼저 설정된 권리입니다.
경매를 통해 '돈에 관한 권리'는 깨끗하고 명확하게 해결할 수 있습니다. 모두 소멸합니다.

하지만 '돈이 목적이 아닌 권리'는 상황이 다릅니다. 
진짜 집주인이 누구인지에 대한 다툼이 있어 소송이 진행 중인 집은 낙찰 받은 후에 진짜 소유권을 빼앗길 수도 있습니다.
토지를 이용할 수 있는 권리가 명확하지 않은 집은 낙찰받은 후 건물을 철거해야 할 수도 있습니다.
돈으로 해결할 수 없는 문제가 있는 물건은 권리분석이 까다롭습니다. 

말소기준 권리가 되는 다섯 가지

1) 근저당권, 저당권
근저당권과 저당권은 모두 돈을 빌려줄 때 발생하는 권리입니다.
부동산을 담보로 한 대출은 채무자가 갚을 수 없을 때 해당 부동산을 법원에 경매 신청해서 돈을 받을 수 있습니다.
저당권은 개인 간 거래에서 많이 발생하는 반면 근저당권은 채무자가 미래에 상황이 안 좋아져 대출을 갚지 할 것을 대비해 실제 빌린 금액보다 더 높게
(약 120%~130%) 채권액을 설정하는 것을 말합니다. 근저당권은 주거용 물건의 주된 말소기준 권리입니다.

'저당' 이란 부동산을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것을 말합니다. '저당권'은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 등의 절차로 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

2) 압류, 가압류
채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때 채무자가 임의로 자기 재산을 처분하지 못하도록 국가에 신청하는 것을 말합니다.
채권자가 가압류를 신청하면 법원은 빨리 확인해서 등기부등본에 기재하고, 추후 재판에 서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청하게 된다.
가압류 역시 돈을 받기 위한 것이므로 근저당권처럼 말소기준 권리가 될 수 있고 배당 여부와 상관없이 소멸한다.

3) 담보가등기
근저당 대신 설정하는 권리입니다. 돈을 빌려주고 담보가등기를 설정하면 경매신청을 할 수 있고 배당도 받을 수 있습니다.
개인 간의 거래에서 발생하며 근저당과 비슷한 효력이 있습니다. 등기부등본 비고란에 담보가등기라고 쓰여 있는 물건이 그러합니다.

4) 선순위 전세권
등기부등본에서 다른 권리보다 가장 앞선 전세권을 말합니다.
선순위 전세권은 '소멸기준인가, 아닌가'가 중요합니다. 선순위 전세권이 소멸기준, 즉 말소기준 권리가 되지 못하면 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있을 수 있으니 꼼꼼히 확인해야 합니다.
전세권 중에서 (1) 가장 먼저 설정되고 (2) 건물 전체에 해당하며 (3) 배당요구를 했거나 경매 신청을 한 것이 소멸기준이 됩니다.

5) 경매기입등기(경매개시결정)
'경매기입등기'는 채권자의 신청에 따라 경매가 진행된다는 것을 알리는 역할을 하는 것으로 그 자체가 돈을 받기 위한 권리는 아니지만 금지하는 압류 효과가 발생하게 된다.
즉, 법원에서 경매를 진행하고 있으니 마음대로 처분해선 안 된다고 공시하는 것이다.
앞선 다른 권리(가압류, 근저당권, 담보가등기 등)가 없을 때 경매 시작을 알리는 경매개시결정이 말소기준 권리가 됩니다.

말소기준 권리 이하지만 소멸하지 않는 예외 권리

예고등기, 가처분등기, 유치권, 지상권은 언제 설정되었느냐와 상관없이 낙찰자에게 인수될 수도 있습니다.

1) 배당 요구하지 않은 선순위 전세권
선순위전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준 권리가 되어 소멸한다, 전세권자가 경매를 신청한 경우에도 배당 요구한 것으로 간주하여 전세권이 소멸한다.
경매신청을 하지 않아 말소기준 권리보다 선순위인 전세권인데 배당요구도 하지 않았다면 이때 전세권은 낙찰자가 인수해야 한다. 
따라서 인수해야 할 보증금을 감안하여 더 낮은 금액에 입찰해야 한다.

2) 건물철거 및 토지 인도 청구 가처분
'가압류'가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것이라면, '가처분'은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것이다.
가처분 등기를 하면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 모든 처분 행위가 금지된다.
가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니다. 따라서 선순위 가처분은 말소기준 권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수되고, 뒷순위 가처분은 소멸하는 것이 원칙이다.

건물과 토지의 소유자가 다른 경우에 건물 소유주는 토지 사용에 대한 임대료를 땅 주인에게 주어야 한다. 이 사건은 토지 위의 건물을 소유한 자가 임대료를 연체하자
땅 주인이 '토지 위에 있는 건물을 철거하라'라는 소송을 제기하면서 가처분도 함께 신청한 것이다. 만약 건물을 철거하라는 판결이 내려지면, 이 경우 가처분은 뒷순위일지라도
그에 대한 부담은 낙찰자가 인수해야 한다. 낙찰자는 잔금을 납부하고 소유권을 이전한 건물을 그대로 철거당할 수도 있기에 이런 물건에는 입찰하지 않는 것이 좋다.

 

매각물건명세서를 보면 토지 소유자가 제기한 건물철거 소송에서 승소 판결을 받았다는 것을 알 수 있다. 이러한 '건물철거 및 토지 인도 청구 가처분'은 뒷순위라 해도 
인수되는 권리이므로 절대 입찰해서는 안 된다.

3) 예고등기
등기 자체에 문제가 있다는 것을 알리는 법원의 경고입니다. 이 집에 심각한 어떤 소송이 진행 중이라는 의미이기도 합니다.

4) 가처분등기
집을 사는 사람의 권리를 보호하기 위해서 집주인이 함부로 부동산을 처분하지 못하도록 등기부등본에 금지사항을 기록한 것입니다.
소유권에 관련된 가처분, 효력이 살아있는 가처분만이 문제가 되지만 초보자는 판단이 어려우니 피하세요.

5) 유치권
공사업체가 공사대금을 받기 위해 집을 점유하는 권리를 말합니다.
경매법원은 유치권 성립 여부를 판단하지 않고 유치권 접수 사실만 고지합니다.
주거용 부동산에 대한 유치권은 성립되지 않는 경우가 많지만, 입찰자가 직접 판단해야 하는 권리입니다.

6) (법정) 지상권
집주인과 땅 주인이 다를 때 생기는 권리입니다. 법원은 법정지상권 성립 여부를 판단하지 않고 '법정지상권이 성립할 수도 있음'이라고 고지합니다.
입찰자가 직접 판단해야 하는 권리입니다.

건물은 토지 위에 존재한다. 대부분 토지와 건물의 소유자가 동일하지만 그렇지 않은 경우도 있다. 
A가 B의 토지를 빌려 임대차계약을 하고 토지등기부 등본에 '지상권'을 설정하면 이후에 토지의 주인이 바뀌더라도 건물주인 A는 계속 그 토지를 사용할 수 있다. 
이처럼 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리가 바로 지상권이다.
그런데 토지와 건물의 소유자가 지상권 등기를 하지 않더라도 자동으로 지상권의 효력이 발생하는 경우가 있는데 이를 '법정지상권'이라고 한다.
법정지상권은 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것이다.

법정지상권이 성립되면 건물주는 새로운 토지주인 의 의사와 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있다.
따라서 토지만 경매로 나온 물건에 법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우 토지를 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없으므로 주의가 필요하다.

앞의 권리 외에 미상 임차인, 선순위 가등기, 대지권 미등기 등의 권리가 붙는 물건을 경매에서는 '특수물건'이라고 합니다.

매각으로 소멸하는 권리
근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(담보권 실행 경매를 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권)과 같은 말소기준 권리와 그 이후에 설정된 권리들

매각으로 소멸하지 않고 인수되는 권리
1. 배당 요구하지 않은 선순위 전세권
2. 건물철거 및 토지 인도 청구 가처분
3. 유치권
4. 법정지상권