[부동산 경매]접수 순서대로 배당받는 우선변제권(1)

대항력은 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리이다.
그런데 대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아니다.

경매 부동산이 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들은 설정 일자 순서에 따라 배당이 되는데, 임차인의 배당은 
'우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해진다.

우선변제권이란?

우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 먼저 변제(배당) 받을 수 있는 권리를 말합니다.
우선변제권을 가진 임차인은 법원에서 보증금을 배당받을 수 있지만 등기부등본상에 있는 다른 채권들도
우선변제권을 가졌기에 등기부등본의 접수순서 대로 배당됩니다.

우선변제권은 '접수 순서대로 줄 서서 배당받는 권리', 최우선변제권은 '순서 상관없이 우선변제권보다 먼저 배당받는
새치기 권리'입니다.

우선변제권은 순서가 매우 중요합니다. 임차인이 우선변제권을 가지는 방법은 간단합니다.

- 이사하고 전입신고하고 확정일자를 받고 배당요구종기일까지 배당요구를 하면 됩니다.
- 우선변제권의 기준일은 전입신고 일과 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 합니다.
- 우선변제권은 접수순서가 중요하기에 가능한 한 빨리 전입신고와 확정일자를 받는 것이 임차인에게 유리합니다.

대항력 있는 임차인의 우선변제권은 OK!

대항력이 있는 임차인은 법원에서 배당을 못 받으면 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
대항력 있는 임차인이라도 법원에서 전액 배당이 되면 낙찰자에게 위험이 없습니다.


왜 우선변제권 기준일은 전입신고와 확정일자 중 늦은 날짜일까?

전입신고 일은 대항력 기준일이고, 확정일자는 보증금을 확인하는 날입니다.
우선변제권은 배당받는 우선순위이기에 대항력을 갖추고 보증금을 확정해야 합니다.
그래서 둘 다 갖추는 늦은 날짜를 기준일로 삼습니다.

[권리분석]
(1) 말소기준 권리 : 2017년 8월 4일 근저당 이후 소멸
(2) 임차인 권리 : 전입 일자: 2016-06-30 -> 선순위임차인
                      확정일자: 2016-06-30, 배당: 요청하였으며 배당 종기일 내인 2018-10-29 -> 우선변제권 기준일은 전입신고 일과 확정일자를 받은 다음 날인 2016년 6월 31일 입니다.

대항력은 전입신고 다음날 0시부터 생기고, 우선변제권은 대항력과 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 합니다.
위의 경우는 대항력이 2016년 6월 31일 이므로 우선변제권 기준일은 2016년 6월 31일 입니다.

[배당순서]
1) 경매집행 비용과 필요비, 유익비를 먼저 제합니다.
2) 2016년 6월 30일에 설정된 임차인 유OO 씨의 보증금은 2억 2,500만원입니다.
3) 2017년 8월 4일에 설정된 근저당입니다. 남는 배당금이 있으면 서울보증보험에 배당이 됩니다.

임차인이 대항력이 있어도 보증금을 법원에서 전액 배당받는 물건이라면 낙찰자에게 위험이 없습니다.
위 물건의 낙찰가가 2억 2,500만원 이상이라면 임차인은 보증금을 전액 배당받을 것이고, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.
물건의 가치가 2억 2,500만원 이하라면 입찰자는 이 물건에 입찰하면 안 됩니다. 임차인의 미배당금액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

대항력은 있지만 늦은 우선변제권자는 NO!

절대 입찰하면 안 될 물건입니다. 대항력이 있으면서 늦은 우선변제권이 있는 물건은 입찰하기에 위험합니다.
우선변제권자는 다른 채권자들과 순서대로 줄을 서서 배당받습니다. 순서가 늦으면 배당받지 못할 수도 있습니다.
하지만 말소기준 권리보다 빠른 전입으로 대항력을 갖춘 선순위임차인이 우선변제권 순서가 늦어 법원배당을 못 받으면 
그 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 

[권리분석]
(1) 말소기준 권리 : 2012년 10월 16일 근저당 이후 소멸
(2) 임차인 권리 : 전입 일자: 2009-08-10 -> 선순위임차인
                      확정일자: 2012-11-22, 배당: 요청하였으며 배당 종기일 내인 2017-11-23 -> 우선변제권 기준일은 전입신고 일과 확정일자 중 늦은 날짜이기에 2012년 11월 22일입니다.
                      (전세권 설정일도 확정일자 일로 인정됩니다)

(3) 임차인 권리를 정리하면 대항력 있음, 우선변제권 기준일: 2012년 11월 22일로 우선변제권 기준일이 앞선 근저당 설정일(2012년 10월 16일)보다 늦으므로 
    근저당 배당 이후에 남은 금액이 없다면 법원배당을 받지 못하기 때문에 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

[배당순서]
1) 경매집행 비용과 필요비, 유익비를 먼저 제합니다.
2) 2012년 10월 16일 설정된 OO 대부 근저당 6,000만원입니다. 대부업체의 근저당은 150%로 설정하기에 실제 대출금은 4 예상합니다.
3) 2012년 11월 22일 우선변제권 기준일인 임차인의 보증금은 9,000만원입니다. 현재 임차인은 임차권과 전세권, 두 개의 우선변제권이 있습니다.
   두 개의 우선변제권의 기준 날짜는 같습니다. 전세권의 접수 일자를 확정일자로 보아 정했기 때문입니다. 전세권은 말소기준 권리보다 뒷순위로 미배당 시 소멸합니다.
   대항력이 있는 임차인이라 보증금 전액 배당받지 못하는 경우 나머지를 낙찰자가 인수합니다.

만약 이 물건의 가치가 1억 3,300만원(근저당권자: 4,300만원 + 선순위임차인: 9,000만원 = 1억 3,300만원) 이상이면 임차인의 보증금은 전액 배당될 것입니다.
하지만 실제 이 물건의 감정가는 8,500만원에 불과해서 미배당된 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다.