[부동산 경매]진짜 임차인이 맞을까?

법원이 모르는 사실도 있다

법원은 임차인이 법원에 제출한 내용을 기초로 매각물건명세서 상에 임차인의 정보를 작성합니다.
임차인의 임대차계약서를 기준으로 확정일자, 보증금, 월세를 기재하고, 배당요구를 한 날짜를 기록합니다.
또한 임차인과의 대화에서 특이사항이 있으면 비고란에 기록합니다.

점유자가 별다른 신고를 하지 않으면 법원은 임차인의 상황을 알 수 없습니다.
전입세대 열람으로 전입 일자와 성명을 기재하고, 점유 부분에는 '주거임차인 미상' 혹은 '알 수 없음'어로 표시합니다.
단순히 임차인(아닐 수도 있음)의 전입 일자가 말소기준 권리보다 빠르면 유료 경매사이트의 대항력란에 '대항력 있음'어로 표시합니다.
그 때문에 미상 임차인인 경우 '대항력 있음'은 정확한 정보가 아닐 수 있습니다.

임차인이 권리 신고를 하지 않으면, 법원은 그가 진정한 임차인인지 여부를 알 수 없습니다.
보통 권리 신고가 되어있지 않은 임차인은 집주인의 가족일 경우가 많지만, 무조건 집주인의 가족으로 유추하고 입찰하는 것은 위험합니다.
권리 신고가 되어있지 않지만 있는 임차인이 집주인과 함께 사는 조카라면 인수를 염려하지 않아도 될 것입니다.
하지만 그 조카가 집주인인 삼촌에게 보증금을 내고 살고 있다면 진정한 임차인입니다.

또 특별한 이유로 진짜 임차인이 법원에 권리 신고를 하지 않을 수 있습니다.
예를 들어 대항력 있는 임차인이 직접 낙찰받기 위해 일부러 법원에 권리 신고를 하지 않기도 합니다.
선순위임차인의 보증금이 얼마인지 알 수 없는 상태에서 입찰하는 사람은 거의 없으니 임차인은 저렴하게 자기 집을 낙찰받을 수 있습니다.

대항력은 있지만 보이지 않는 임차인

감정가 5억원의 남양주에 있는 아파트입니다. 임차인 현황을 보면 대항력은 있지만 진짜인지 가짜인지 알 수 없는 임차인이 있습니다.
이 물건의 임차인은 진짜 임차인 일가요?

1) 말소기준 권리: 2017년 6월 12일, OO 캐피탈의 근저당
- 근저당권자가 일반금융권이 아닌 캐피탈입니다. 집을 담보로 2금융권에서 대출받았다는 것은 앞선 어떤 권리가 있기 때문입니다.
- 등기부등본을 보면 앞선 다른 대출은 없습니다. 다만 캐피탈에서 근저당을 설정하기 전에 대출이 상환으로 말소된 것을 확인할 수 있습니다.
- 집주인은 무슨 돈으로 앞선 근저당을 말소했을까요? 그 비밀은 임차인에게 있습니다.

2) 임차인의 대항력: 2017년 3월 15일에 전입한 임차인 정OO 씨
- 아래 등기부등본을 보면 전입한 다음 날인 16일에 근저당이 말소된 것으로 보아 임차인의 전세금으로 대출을 상환해 근저당이 말소된 것으로 유추할 수 있습니다.

3) 배당 신청 여부: 임차인 정OO 씨는 법원에 배당요구를 하지 않았고, 별다른 신고도 하지 않았습니다. 법원은 임차인 정OO 씨의 전입일을 전입세대 열람으로 확인했을 것입니다.

4) 결론
- 이 물건의 감정가는 5억 500만원입니다. 근저당은 얼마 안 됩니다. 왜 대출을 더 받아 경매를 막지 못했을까요? 왜 겨우 5,000만원 대출받기 위해 2금융권 캐피탈을 찾았을까요?
- 집의 가치에 비해 적은 대출 규모로 보아 집에는 정당한 임차인이 점유하고 있을 것으로 유추됩니다. 이 집의 미상 임차인은 진짜 임차인일 가능성이 높습니다.
- 이 물건을 입찰하고 싶다면 반드시 점유자 정OO 씨를 만나서 보증금이 얼마인지 확인하고 감안한 후 입찰해야 합니다.

전입한 지 오래된 미상 임차인

수원에 있는 감정가 9,000만원의 빌라, 이 집에는 전입한 지 오래된 미상 임차인이 있습니다. 미상 임차인 조OO 씨는 진짜 임차인일까요?

1) 말소기준 권리: 2008년 9월 29일, 정OO 씨의 개인 근저당
2) 임차인의 대항력: 2002년 10월 8일에 전입한 조OO 씨
- 소유주 김OO 씨는 2005년에 이 물건을 매매로 취득했는데, 등기부등본을 확인하니 이전 소유주 주소가 해당 물건 소재지입니다.
- 이사할 때 주소이전을 하지 않으면 이전 주소에 주소가 그대로 남게 됩니다. 조OO 씨는 서류상 주소만 이곳에 남아있는 것으로 추측됩니다.

3) 배당 신청 여부: 임차인은 배당 신청을 하지 않았습니다.
4) 결론
- 정황상 이 물건에는 현재 소유주만 살고 있을 것으로 예상됩니다. 하지만 사실 여부는 현장에서 파악해야 합니다. 우편물의 수신인이나 고지서로 확인할 수 있고
  인근 주민에게 탐문하거나, 점유자를 직접 만나볼 수도 있습니다.
- 이처럼 매각 물건에서는 전 점유자의 전입이 남아있는 경우가 종종 있습니다. 전입일이 아주 오래되어 알 수 없는 임차인이라면 주소만 남아있는 것은 아닌지 의심해봐야 합니다.

가족으로 의심되는 미상 임차인

천안 서북구에 있는 감정가 1억 3,400만원의 아파트입니다. 이 집에 대항력 있는 미상 임차인은 과연 누구일까요?

1) 말소기준 권리: 2015년 7월 15일, 농협은행의 근저당
2) 임차인의 대항력: 2013년 9월 27일에 전입한 양OO 씨, 대항력 있음
- 임차인 양OO 씨가 전입한 날짜는 말소기준 권리인 근저당보다 약 2년이나 빠릅니다. 진정한 임차인이 있는 집에 농협이 대출을 해주었을까요?
- 등기부등본을 보면 소유자 이OO 씨가 이 집을 매매한 2013년 4월 30일 신한은행이 근저당을 설정했고 2014년 2월 13일 신협으로 대환되었습니다.
- 이후 2015년 7월 15일 농협으로 대환되었습니다. 권리 있는 임차인이 있다면 은행에서 이런 대출을 하지 않았을 것입니다.

3) 배당 신청 여부: 임차인은 배당 신청을 하지 않았습니다.
4) 결론
- 정황상 이 물건에는 알 수 없는 임차인 양OO 씨는 소유주의 가족으로 예상됩니다. 권리 있는 임차인이 있다면 은행은 절대 대출을 해주지 않습니다.
- 누구보다 깐깐하게 자신의 권리를 지키는 은행의 대출 현황으로 보아 알 수 없는 임차인이 누구인지 유추할 수 있습니다.
- 예상한 내용이 맞는지 현장답사로 확인합니다.