[부동산]기준이 있으면 흔들리지 않는다.

기준이 있으면 흔들리지 않는다.

가장 큰 문제는 자신만의 기준이 없다는 것이다. 많은 사람이 간과하는 부분이 이것이다.
자신의 기준 없이 대상을 선택하려고 한다.

나의 기준이 있다면 그 기준에 맞는지 대입만 해보면 되는데, 기준이 없으니 이리저리 흔들리는 것이다. 

 

내 기준을 뛰어넘으면 그곳은 좋은 투자처이고 미달이면 좋은 투자처가 아닌 게 된다. 
기준만 있으면 판단이 간단해지는데 물론 기준이 있더라도 '예, 아니요' 단답형으로 결론을 내기 어려운 경우도 많은데 

여러 가지 변수가 얽혀 있기 때문이다.

 

그래서 하나의 기준이 아닌 여러 개의 기준을 만들고 복합적으로 봐야 한다. 최고의 선택은 아닐지라도 그렇게 할 때 최선에 가까워진다.

◆ 종목별 키워드와 투자의 기본

1) 상가는 '유효 수요'가 핵심 키워드다
- 상권의 크기와 상권을 이용해줄 주변 세대수를 계산하는 것이다.
- 당연히 상권의 크기는 작으면서 주변 세대수가 많은 경우가 좋다. 매출이 높을 수밖에 없고 공실률이 낮을 것이기 때문이다.

2) 아파트는 '수요와 공급' 이 핵심 키워드다
- 수요도 중요하고 공급도 중요하다. 강남에 거주하는 사람들의 수요와 지방의 수요는 다르다.
- 소유하고 싶어 하는 사람의 숫자도 다르지만 투입될 수 있는 금액 자체도 다르다. 엄밀히 얘기하면 금액의 크기가 더 중요하다. 
  얼마나 많은 돈이 더 투입될 수 있는가를 봐야 한다. 시기에 따라 수요가 몰리기도 하고 싸늘하게 식어버리기도 한다.
- 공급도 중요하다. 공급이 과다하면 전세가가 안정화되거나 하락한다. 반대로 공급이 부족하면 전세가가 상승하거나 전세가와 매매가가 동반 상승한다.

3) 빌라는 '교통' 이 핵심 키워드다
- 빌라는 아파트 가격이 부담스러워 차선책으로 선택하는 주거 상품이다.
- 직주근접이면서 교통이 좋은 곳에서 저렴하게 거주하려는 사람들이 선택하는 종목이기 때문에 교통이 매우 중요한 요소가 된다.
- 교통이 안 좋고 좋아질 계획조차 없다면 큰 시세 상승을 기대하기 어렵다.

4) 재건축은 '대지 지분' 이 핵심 키워드다
- 건물의 가격은 없어지고 대지의 가격만 남아 있기 때문이다. 
- 아파트 건물 하나에 여러 세대가 살고 있으므로 전체 대지 크기에서 세대수로 나눈 가구당 대지 지분이 실질적인 나의 대지 지분이다.
- 클수록 당연히 좋다. 아파트마다 대지 지분은 모두 다르다.

5) 분양권은 '적정 분양가'가 핵심 키워드다
- 분양가에서 가장 고민하는 것이 분양가 측정이다. 투자자는 적정 분양가를 판단할 수 있어야 한다.
- 왜 그 가격으로 분양이 됐는지, 왜 사람들이 그 가격에도 몰리는 것인지 객관적으로 판단할 수 있어야 한다.

6) 토지는 '쓰임새'가 핵심 키워드다
- 토지는 쓰임새, 즉 활용도가 높을수록 가치가 있다. 쓰임새는 호재를 만나거나 인위적인 변형을 거쳐 바뀔 수 있다.
- 논밭으로만 쓰이던 땅이 대지가 되어 주택을 지을 수 있다면, 같은 땅이라도 중심상업지구로 지정되어 건물을 높게 지을 수 있으면 가치는 더 올라간다.

◆ 종목과 상관없이 무조건 알아야 하는 투자의 기본

1) 손품
- 어떤 부동산을 대상으로 하든 손품은 필수다. 정보를 어디서 찾아야 하는지 알아야 하고, 찾은 자료를 정리할 줄 알아야 한다.
- 유용한 사이트가 많이 생겼고 고급 리포트도 수시로 올라오며, 카페에도 정보가 넘쳐난다. 손품을 통해 현장에서 허비하는 시간을 최대한 줄여야 한다.

2) 발품
- 여러 현장을 돌아다녀야 한다. 한 곳도 여러 번 가야 한다. 한 곳뿐만 아니라 여러 곳을 가야 한다.
- 그렇다면 몇 번의 발품을 팔아야 할까? 주말에 쉬는 것보다 현장에 가는 것을 더 즐길 정도가 되어야 한다.
- 그래야만 내가 원하는 정보를 현장에서 어떻게 살펴야 하는지 연습이 된다.

3) 협상
- 내가 원하는 정보를 얻기 위해서는 협상이 필요하다. 부동산 중개소 소장님과 대화를 나누고 매도자 또는 이해관계자와 협상하는 일도 피할 수 없다.
- 가격을 깎아야 할 때도 있고, 깎아줘야 할 때도 있다. 하자가 발생하거나 협조를 구해야 할 때도 있다. 
- 모든 일이 그렇겠지만, 부동산 투자에서는 협상 능력이 꼭 필요하다.

4) 끈기
- 자신만의 방법으로 분석하고 결론을 도출하는데 많은 시간과 노력이 들어간다. 따라서 끈기가 필요하다. 
- 재미도 없는 그 일을 오랫동안 꾸준히 할 수 있는지 스스로 물어보라. 최소한 1년은 미쳐야 한다.

5) 용기
- 지금 사면 반드시 오른다는 보장이 없다. 가격이 내려갈 수도 있다. 그런데도 자신의 분석을 믿고 투자를 감행해야 한다.
- 아무리 조사를 완벽하게 하더라도 1퍼센트는 항상 부족하기 마련이다. 용기가 필요한 일이며, 무식한 용기에 따른 책임은 온전히 자신의 몫이다.

어떤 종목을 할지 고민하지 마시고 끌리는 종목을 선택하고 진득하게 1년 정도 해보길 바란다.
하나를 어느 정도 잘하게 되면 자신감이 생겨 다른 분야도 쉽다고 느껴질 것이다.
종목을 선택했다면 한 번의 큰 수익보다 해당 종목의 원리를 이해하는 데 온 힘을 다하라.