[부동산 경매]임차인이 사는 집 권리 분석하기

임차인이 있는 물건은 세 가지만 확인하자

임차인이 있는 물건의 권리분석을 하는 기준은 세 가지입니다.

(1) 말소기준권리를 확인한다.
집주인만 있으면 여기까지만 확인하면 됩니다. 집주인은 임차인이 아니기 때문에 임차인에 대한 권리를 하지 않아도 되고 배당도 신경 쓰지 않아도 됩니다.

(2) 임차인의 대항력을 확인한다.
- 세입자가 말소기준 권리보다 늦게 전입 신고한 뒷순위임차인이라면 여기까지 확인하면 됩니다. 뒷순위임차인의 경우 대항력이 없고, 배당받지 못하는 보증금을 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.
- 억울한 세입자로 인해 명도가 어려울 수 있으니 명도의 난이도 파악을 위해 임차인의 배당 유무와 배당금 액수를 미리 확인합니다.

(3) 배당순위를 확인한다.
- 선순위임차인이 있으면 여기까지 확인해야 끝입니다. 선순위임차인이 있는 물건은 임차인이 보증금을 전액 배당받는지 확인해야 합니다.
- 선순위임차인이 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 또한 선순위임차인이 받을 배당금을 가로채는 새치기 배당도 조심해야 합니다.

대항력 없는 물건은 보증금 인수가 없다

예시 1) 대항력이 없으면서 배당받는 물건
- 대항력이 없는 임차인이 있는 물건은 일단 보증금 인수의 위험이 없습니다.
- 여기에 임차인이 보증금을 배당받으면 명도가 쉽습니다.

1) 말소기준 권리: 2014년 7월 31일, 한국 OO 조합의 근저당
2) 임차인의 대항력: 2017년 8월 11일에 전입 신고하여 대항력 없음
3) 배당 여부: 대항력 없는 임차인이나 배당받습니다. 보증금이 2,500만원으로 소액이라 최우선변제권으로 배당받음
4) 결론: 권리에 이상 없는 깨끗한 물건입니다.

예시 2) 대항력이 없으면서 배당받지 못하는 물건
- 큰 금액의 보증금을 배당받지 못하는 임차인의 예입니다. 대항력이 없는 임차인은 배당받지 못하는 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 없습니다.

1) 말소기준 권리: 2011년 6월 2일, 마산시농협 조합의 근저당
2) 임차인의 대항력: 2014년 1월 2일에 전입 신고하여 대항력 없음
3) 배당 여부: 확정일자가 없어 우선변제권의 조건이 되지 않습니다.
4) 결론: 인수할 권리는 없는 물건이지만, 임차인의 미 배당금이 커서 명도 저항이 있을 수 있습니다.

대항력이 있어도 배당받는 물건은 안전하다

예시 1) 대항력이 있으면서 배당받는 물건
- 대항력이 있어도 임차인이 보증금을 배당받을 수 있으면 입찰자에게 안전한 물건입니다.
- 선순위임차인의 배당에 영향을 미칠 수 있는지까지 확인해야 합니다.

1) 말소기준 권리: 2013년 7월 23일, OO 신용협동조합의 근저당
2) 임차인의 대항력: 2013년 4월 23일에 전입 신고하여 대항력 있음, 2016년 4월 2일 임차인 권OO 씨의 보증금이 하나 더 있습니다.
보증금을 올려 증액하면 증액된 금액을 따로 표기하고 증액한 날짜를 기준으로 다른 대항력을 가집니다.
권OO 씨는 1차 보증금의 우선변제권 기준일은 말소기준 권리보다 빨라 대항력이 있고, 2차 보증금의 우선변제권 기준일은 말소기준 권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
만약 배당이 이루어지지 않을 경우 권OO 씨가 낙찰자에게 주장할 수 있는 금액은 1차 금액 내에서입니다.

3) 배당 여부: 배당받을 권리인 우선변제권의 조건이 되어 배당받습니다.
4) 결론: 적정 낙찰가에 따라 안전도가 달라지는 물건입니다. 적정 낙찰가가 6,000만원이라면 임차인의 1차 보증금인 5,500만원을 넘어서 보증금 인수는 없습니다.
낙찰가가 1억원이라면 임차인의 보증금까지 무사히 배당될 것이므로 입찰자에게 편안한 물건이 됩니다.
만약 낙찰가가 낮아서 임차인의 보증금보다 적은 금액이라면 보증금에서 미배당분을 인수해야 합니다.
대항력이 있는 물건이라도 임차인에게 보증금이 전액 배당되면 명도가 수월해 입찰하기 좋은 물건입니다.

예시 2) 대항력이 있으면서 배당 못 받는 물건
- 전세가가 하락하는 시장에서 보이는 패턴입니다. 전세가가 하락하여 이전 가격으로 전세 들어올 다른 임차인이 없게 되면 집주인은 전세금 반환을 하지 못하게 됩니다.
- 임차인이 대항력 있는 선순위임차인이면서 다른 채권이 없는 진입이다. 전세금이 집의 가격보다 낮을 경우에는 입찰에 문제가 없지만, 돌려줘야 할 전세금이 집의 가치보다
  높을 경우에는 아무도 입찰하지 않을 겁니다. 선순위임차인의 보증금을 인수해야 합니다.

1) 말소기준 권리: 2018년 3월 22일, 임차인의 강제경매, 앞선 다른 권리 없이 임차인이 경매를 신청하였고 말소기준 권리 앞에 주택임차권이 있습니다.
2) 임차인의 대항력: 임차인 이OO 씨는 2014년 12월 1일에 전입 신고하여 말소기준 권리 보다 먼저 전입하여 대항력이 있습니다.
3) 배당 여부: 전입신고, 확정일자, 배당요구의 우선변제권 조건이 되어 전액 법원배당을 받습니다. 하지만 전액 배당이 되지 않으면 낙찰자가 나머지 전세보증금을 인수해야 합니다.
4) 결론: 적정 낙찰가에 따라 입찰 여부가 달라지는 물건입니다. 임차인 이OO 씨는 경매 신청자이면서 임차권 등기권자입니다.

무엇보다 강력한 것은 선순위임차인 이라는 것입니다. 낙찰 가격이 낮아 법원에서 배당금을 다 못 받게 되면 낙찰자가 이OO 씨의 보증금을 인수해야 합니다.

현재 이OO 씨의 보증금이 1억 6,500만원입니다. 집의 가치가 이 금액을 넘으면 입찰자는 낙찰받는 데 아무 문제가 없고, 이OO 씨는 배당을 받아 가고 경매는 마무리됩니다.
낙찰가가 1억 5 모자라는 보증금 1,500만원을 인수해야 하기에 결국 1억 6,500만원으로 집을 사는 셈이 됩니다.
집의 적정 낙찰가가 선순위보증금에 못 미치면 이 집에 입찰하면 안 됩니다.