[부동산]사이클을 알면 고점에서 사도 걱정이 없다

사이클을 알면 고점에서 사도 걱정이 없다

부동산 상승기와 하락기에 나타나는 공통된 패턴이 있다. 

유사한 패턴이 나올 수밖에 없는 이유는 부동산 투자를 하는 건 사람이고, 사람의 마음은 비슷하기 때문이다.
두려움, 안도감, 환호에 따라 사람들의 쏠림 현상과 종목 변화가 나타난다. 

부동산 자체의 가치 때문이 아니라 그것을 바라보는 사람들의 시선과 행동으로 가격이 오르내리는 것이다.
부동산 가격이 올라갈 때와 내려갈 때의 상황을 유심히 살펴보면 같은 패턴을 발견할 수 있다. 

이 패턴은 주기적으로 반복된다는 특징을 가지고 있다.

부동산의 사이클

◆ 하향기에 나타나는 패턴
- 부동산 불황기라고 생각해보자. 모든 종목에 투자를 꺼리게 된다. 가끔 나오는 급매물을 제외하고 거래가 뜸해진다. 건설사는 분양을 미룰 것이고 매매가는 하락한다.
- 부동산에 대한 부정적 인식이 확산해 아무도 집을 사려고 하지 않는다. 
- 한동안 공급이 중단된 지역에서는 매매가는 하락하지만 상승하는 모습이 나타난다.
- 기존의 공급 물량이 소화되지 않아 미분양이 쌓여 있는 지역에서는 매매가와 전세가가 동반 하락하는 모습이 나타난다.

◆ 바닥을 다지고 상승하기 전
- 분양한 아파트들의 입주가 끝나고 한동안 입주가 없는 시기가 이어진다. 기존에 발생한 미분양이 조금씩 감소하기 시작한다.
- 기존 아파트 거래도 예전보다는 조금씩 활기를 띠기 시작한다. 그렇지만 가격이 상승하진 못한다. 집을 사려는 수요가 여전히 부족하기 때문이다.
- 반면 공급은 부족하고 임차 수요가 많아 전세가 부족해진다. 점차 전세가율이 높아진다.

◆ 매수와 매도가 혼재하는 시기
- 집을 사기 좋은 시기는 바로 이때다. 눈치 빠른 사람들은 이때부터 움직이기 시작한다. 이들은 어떤 종목에 먼저 관심을 가질까?
- 사람들의 심리를 생각해보라. 투자자라 할지라도 강심장이 아닌 이상보다 안전한 투자처를 먼저 떠올리기 마련이다. 가장 쉽게 살 수 있고 팔기에도 부담 없는 구축 아파트를 선호하게 된다.
  투자자들의 이런 심리로 이 시기에는 구축 아파트가 전성기를 맞이한다.
- 공급이 부족한 지역을 중심으로 매매가와 전세가가 상승하는 양상을 보인다. 투자자들은 움직이지만 아직 망설이는 시기다.

◆ 상승의 신호탄, 분양권 프리미엄
- 상승이 시작됐다는 확실한 신호는 분양권의 프리미엄을 보면 알 수 있다. 
- 구축 아파트 가격이 서서히 오르기 시작하면 새 아파트에도 관심을 가지게 되므로 새 아파트와 가격 차이가 줄어든다.
- 입지가 좋은 구도심에 입주하는 새 아파트 또는 신도시나 택지개발지구의 분양가 프리미엄이 상승하기 시작한다.
  이후 분양하는 단지들은 높은 경쟁률을 보인다. 이 시기는 구축 아파트, 분양권 종목의 투자에 좋은 타이밍이다.

◆ 대세 상승
- 분양권이 과열되면 다음 타자는 재건축, 재개발이다. 분양권은 입주할 권리를 의미하는데 분양권 당첨이 하늘의 별 따기가 되며, 당첨만 되면 상상을 초월하는 프리미엄이 붙는다.
- 무주택자가 아니거나 청약 점수가 낮은 사람은 어차피 넣어도 떨어진다. 그러니 분양 전에 입주권을 확보할 수 있는 재건축, 재개발에 수요가 몰린다.
- 재건축 아파트가 입지가 좋고 환금성이 좋기 때문에 재개발보다는 재건축이 먼저 오르고 재개발은 뒤늦게 상승한다. 이 시기는 똘똘한 입지의 재건축, 재개발 투자에 좋은 타이밍이다.

◆ 상승의 확산
- 구축 아파트, 분양권, 재건축, 재개발할 것 없이 많이 오른 상태다. 사람들은 슬슬 걱정하기 시작한다. 하지만 오르지 못한 종목이 있다.
  주상복합, 나홀로 아파트다. 가격이 더 오르리라는 기대와 상관없이 이미 오른 아파트보다 가격이 저렴하기 때문에 관심을 받게 된다.
- 동시에 하락 폭이 컸던 대형 아파트로도 불이 번진다. 이 시기는 입지 좋은 대형 아파트의 투자 타이밍이다.

진입 시점별 최적의 대처법

지금까지 설명한 내용을 한 장의 이미지로 나타내면 이렇다. 자신이 거주하는 곳의 사이클이 어디쯤 와 있는지를 체크해보라.

◆ 분양권, 재건축 아파트 시장은 싸늘한데 구축 아파트의 전세가 귀하고 전세가 및 전세가율이 상승하고 있다면 (1) ~ (2) 번 구간을 지나가고 있다.

- 이런 경우 리스크가 적고 환금성이 좋은 구축 아파트를 선택하는 것이 무난한 선택이다.
- 중장기로 보고 내 집 마련하여 실거주하거나, 저평가된 입지 좋은 아파트를 사두는 전략도 좋다.

◆ 구축 아파트의 확연한 상승이 보이고 입지 좋은 아파트의 청약 경쟁률이 높아지기 시작한다면 (2) ~ (3) 번 구간에 안착한 것이다.

- 이런 경우 입지 좋은 구축 아파트를 공략해도 무방하고 분양권을 적극적으로 매입해도 괜찮다. 상승 초 입장의 분양 가격은 그다지 비싸지 않게 측정되기 때문에 두고두고 효자 노릇을 한다.
  이때부터는 남들보다 빠르게 재건축 아파트에 관심을 가지는 것도 좋다.

◆ 구축 아파트의 상승보다 분양권 및 재건축 아파트의 상승이 돋보이기 시작한다면 (3) ~ (4) 번 구간을 지나가고 있다. 한마디로 대세 상승 시기다.
    종목과 지역을 가리지 않고 어지간하면 다 오르는 시기다. 누가 먼저 오르느냐 어떤 지역이 더 많이 오르느냐의 차이만 있을 뿐이다. 

- 금전적 여유가 있는 분들은 입지가 좋은 곳을 공략하는 게 좋고 그렇지 못한 분들은 가격 대비 거주환경이 좋거나 앞으로 개발 호재가 있는 곳을 선별하여 수익률을 높여야 하는 시기다. 
- 이 시기에는 타이밍보다 지역분석을 얼마나 착실하게 하느냐에 따라 수익률이 갈린다.

◆ 아파트, 분양권, 재건축, 재개발, 주상복합 순으로 가격이 상승하는데 입지가 좋은 곳뿐만 아니라 비인기 지역의 주상복합과 나홀로 아파트까지 올랐다면 고점에 달려가고 있다고 봐야 한다.
    (4) ~ (5) 번 구간을 지나고 있다고 볼 수 있다. 구매할 사람들은 대부분 구매했다고 생각해도 좋다. 그만큼 신규 수요가 유입되기가 힘든 시기다.

- 만약 추가 상승이 나타난다면 입지와 상품성이 좋은 아파트가 다시 오를 것이지만 이때부터는 보수적으로 생각해야 한다. 이런 시기일수록 수익을 현실화 시키는 전략이 필요하다. 
- 한 번에 모든 것을 정리하라는 이야기도, 거주하는 아파트를 팔아야 한다는 이야기가 아니다. 부담을 느끼지 않는 선에서 수익을 현실화할 것은 하고, 장기로 보유할 것은 보유하는 자신만의 포트폴리오 구상이 필요하다는 것이다.
- 일단 가지고 있으면 오르겠지 하는 생각으로 고점에 감당할 수 없는 수준의 아파트를 매입하고 오랜 기간 어려움을 겪는 분들을 주변에서 많이 봐왔다.  
- 사람들이 여전히 좋다고 이야기할 때는 다소 경계하고, 보수적인 접근으로 투자에 임하는 것이 좋다.

지금까지 부동산 사이클에 따른 대응 전략을 설명했다. 이는 지역을 막론하고 유사하게 일어난다. 혹시라도 자신이 거주하는 지역에서 투자할 기회를 놓쳤다면 다른 지역을 살펴보는 것도 좋다.
이론을 알고 있다고 해서 바로 전문가가 되는 것은 아니다. 실제 현장의 움직임을 유심히 체크하자. 분명 기회가 있을 것이다.