[부동산 경매]접수 순서대로 배당받는 우선변제권(2)

대항력 없는 우선변제권자

[권리분석]
(1) 말소기준 권리 : 2010년 7월 20일 근저당 이후 소멸
(2) 임차인 권리 : 

전입 일자: 2015-10-15 -> 뒷순위임차인
확정일자: 2015-10-1, 배당: 요청하였으며 배당 종기일 내인 2017-9-26 -> 우선변제권 기준일은 전입신고 일과 확정일자 중 늦은 날짜이기에 2015년 10월 15일입니다.

(2) 임차인 권리를 정리하면 대항력 없음, 우선변제권 기준일: 2015년 10월 15일로 우선변제권 기준일이 근저당 설정일(2012년 7월 20일)보다 늦으므로 근저당 배당 이후에 남은 금액이 없다면 법원배당을 받지 못하며 대항력이 없으므로 낙찰자에게도 보증금을 받을 수 없습니다.
(3) 원주시의 압류가 있는데, 이 물건은 의왕시에 위치하기에 당해 세는 아닙니다. 당해 세는 해당 부동산에 대한 세금을 말하는데 재산세, 종합부동산세 등으로 주소가 있는 지역의 
    지자체에서 부과하며 일반 우선변제권보다 먼저 배당받습니다.

[배당순서]
1) 경매집행 비용과 필요비, 유익비를 먼저 제합니다.
2) 2010년 7월 20일 설정된 OO 대부 근저당 2억 5,675만원입니다. 등기부등본을 확인하니 경매를 접수한 OO 금고와 같은 채권자로 청구 금액은 약 2억 100만원입니다.
3) 2015년 10월 16일이 우선변제권 기준일인 임차인의 보증금은 1억 5,000만원입니다.

낙찰가격이 3억 5,100만원(근저당권자: 2억 100만원 + 임차인 보증금 1억 5,000만원 = 3억 5,100만원)이 넘으면 임차인은 보증금을 전액 배당받을 수 있습니다.
그 이하로 낙찰되면 임차인은 보증금을 모두 배당받지 못합니다. 근저당권자가 먼저 버댕받고 난 뒤 남은 금액만 받을 수 있기 때문입니다.
그 경우 임차인은 돌려받지 못한 보증금 액수를 낙찰자에게 요구할 수 없습니다. 

1. 우선변제권 확보 요건 - 대항력과 확정일자
- 임차인이 우선변제권을 가지려면 '대항력' 과 '확정일자'를 받아야 한다.
- 임대차계약서 원본을 가지고 주민센터에 방문하면 확정일자 도장을 받을 수 있다. 
  확정일자를 받으면 그 당시 임대차계약서가 실제로 존재했다는 것을 증빙하며, 제삼자에게도 임대차계약이 이루어졌다는 것을 알리게 된다.
- 우선변제권을 확보한 임차인이 경매 절차에서 배당받기 위해서는 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력을 유지해야 한다.

2. 임차인의 배당 순위
- 앞의 모든 요건을 갖춘 임차인은 배당받을 수 있는데, 그 순서는 전입신고 일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다.
- 전입신고를 버저하고 나중에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 당일부터, 확정일자를 받고 이후에 전입신고를 하면 전입 일자 그다음 날부터 우선변제권을 취득한다.

3. 배당 사레
- 우선변제권이 말소기준 권리보다 선순위이므로 가장 먼저 배당받는다.
- 매각 대금이 보증금보다 많으면 전액을 배당받고, 만약 매각 대금이 적어 일부만 배당받는다면 대항력이 있으므로 낙찰자가 나머지를 인수해야 한다.

* 분석순서: (1) 과 (2) 말소기준 권리 확인 -> (3) 말소기준 권리 설정일과 전입일 및 확정일자 비교 -> 대항력 및 우선변제권 여부 판단
- 말소기준 권리는 (2) 번 현대저축은행의 근저당(2014년 9월 17일)
- 임차인의 전입신고 일(2013년 11월 13일, 대항력은 11월 14일 0시) 및 확정일(2013년 3월 13일)이 말소기준 권리보다 대항력과 우선변제권이 있다.
- 임차인이 배당요구를 했기 때문에 경매 낙찰 대금에서 먼저 임차보증금을 배당받는다.
 

- 우선변제권이 뒷순위이므로 근저당권자인 OO 은행이 배당받고 남은 금액 한도 내에서 배당받을 수 있다.
- 홍길동이 보증금을 배당받지 못하더라도 대항력이 없으므로 낙찰자에게 돈을 받을 수 없다.
 

- 말소기준 권리는 (2) 번 농협은행의 근저당(2011년 11월 1일)
- 임차인의 전입신고 일(2012년 6월 8일 확정일(2012년 5월 21일)이 말소기준 권리보다 늦기 때문에 대항력이 없으며 우선변제권은 있지만 뒷순위다.
- 농협은행이 가장 먼저 배당받은 후 남은 금액이 있으면 임차인이 배당받을 수 있다. 만약 임차인이 배당받지 못한 보증금이 있더라도 낙찰자에게 인수되지 않는다.

 - 우선변제권이 후순위(우선변제권은 전입신고 일과 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 함)이므로 근저당권자인 OO 은행이 배당받고 남은 금액 한도 내에서 배당받을 수 있다.
- 홍길동은 대항력이 있으므로 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 돈을 받을 수 있다.

- 말소기준 권리는 (2) 번 현대캐피탈의 근저당(2011년 11월 22일)
- 임차인의 전입신고 일(2011년 11월 4일 확정 일(2015년 3월 12일)이므로 대항력은 있으나 우선변제권은 뒷순위다.
- 현대캐피탈이 먼저 배당받은 후 남은 금액이 있으면 배당받을 수 있다. 임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰자에게 인수된다.

 - 우선변제권은 전입신고 일과 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 얻게 되므로 말소기준 권리보다 전입신고가 늦어 뒷순위 우선변제권이다.
- 근저당권자인 OO 은행이 배당받고 남은 금액이 있다면 배당받을 수 있다.
- 전액 또는 일부를 배당받지 못하더라도 홍길동은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없다.

 - 말소기준 권리는 (2) 번 농협은행의 근저당(2011년 10월 28일)
- 임차인의 전입신고 일(2012년 1월 6일 확정 일(2011년 9월 15일)이므로 대항력도 없고 우선변제권도 뒷순위다.
- 임차인은 농협은행이 먼저 배당받은 후 남은 금액이 있으면 배당받을 수 있지만, 만약 배당받지 못한 보증금이 있더라도 낙찰자에게 인수되지 않는다.