[부동산 경매]임차인의 배당권리 : 돌려받지 못한 임차보증금을 위한 주택임차권

보증금 못 받은 임차인도 이사할 수 있다.

등기부등본에 '주택임차권' 이 표시되어 있으면 현재 혹은 과거 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못했다는 것을 의미한다. 임대차 계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인의 신청에 따라 법원이 임차권등기명령을 결정하면, 임차인은 임대인의 동의가 없어도 임차권을 등기할 수 있습니다.
깡통전세로 인해 제때 보증금을 반환하지 못하는 임대인이 늘어나면서 경매에서도 임차권등기를 자주 볼 수 있습니다.
임차권등기는 임대차계약의 만기가 지났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에만 가능합니다.

원칙상 임차인은 전입신고로 대항력을 만들고 유지해야 권리를 갖습니다.

- 주택임차권 등기가 되면 임차인은 전입 여부에 상관없이 대항력, 우선변제권 등 임차인의 권리를 가집니다.
  > 이때 임차권등기 기준일은 임차권등기 일이 아닌 초기 전입일입니다.
- 2019년 10월 전입한 임차인이, 2021년 1월 임차권등기를 신청하고 이사를 했다면 이 임차인은 2019년 10월 기준의 권리를 가집니다.
- 임차권등기가 설정된 집에는 다른 임차인의 권리가 인정되지 않습니다.

 

(1) 말소기준 권리: 2017년 3월 2일 근저당 OO 새마을금고
(2) 임차인의 권리
- 임차인이 경매 신청, 임차권등기가 설정된 집은 임차인이 경매신청을 하는 경우가 많습니다. 이사를 하고 싶은데 보증금을 돌려받지 못하고 있기 때문

(3) 말소기준 권리 위에 주택임차권이 있습니다. 말소기준 권리 위에 있으므로 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

- 앞선 권리가 있는데 OO 새마을금고가 대출을 해준 것이 이상합니다. 일반적으로 등기부등본상 다른 권리가 있는 집에 은행은 대출을 해주지 않습니다.
- 근저당권자인 OO 새마을금고가 대출을 실행한 2017년 3월 2일에는 주택임차권 등기가 없었습니다.
- 뒷장의 등기부등본을 확인하면 주택임차권의 등기접수일은 2017년 9월 4일이지만, 주택임차권의 우선변제권 기준일은 임차인의 전입일인 2015년 8월 21일
  이기 때문에 근저당권보다 앞에 위치합니다.

- 임차인 임OO 씨는 2015년 8월 21일에 전입하였고 말소기준 권리보다 빠른 전입으로 대항력 있는 선순위임차인입니다.
- 확정일자도 받고, 배당요구종기일 내에 배당요구를 했으므로 우선변제권도 있습니다. 보증금이 소액이 아니기에 최우선변제권은 없습니다.

[결론]
- 선순위임차인이면서 주택 임차권자인 임OO 씨는 가장 먼저 배당받습니다. 해당 물건이 임OO 씨의 보증금인 1억 8,000만원 이상의 가치가 있는 집이라면 입찰해도 좋습니다.
- 이 물건의 가치가 그 이하라면 입찰해서는 안 됩니다. 임OO 씨가 말소기준 권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이기에 배당받지 못하는 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. 
- 맘에 드는 물건에 주택임차권 등기가 설정되었다면, 지금 이 집에 사람이 사는지 아닌지 확인을 해볼 필요가 있습니다. 집이 오래 비어있었다면 집이 망가졌을 수 있습니다.
- 단순히 보증금 반환을 목적으로 주택임차권 등기를 설정한 것이 아닌, 다른 특별한 이유(누수, 소음, 이웃 등)가 있는 것은 아닌지는 현장에서 확인해야 합니다.