[부동산 경매]공인중개사무소 방문해서 시세 확인하기

부동산은 정가가 정해진 물건이 아니다. 여러 상황이나 조건에 따라 가격이 변동하고

한 물건에 대해서도 다르게 평가될 수 있다. 따라서 꼼꼼하게 시세를 조사해야 한다.

[확실한 시세 파악을 위한 5가지 질문]

Q1. 현재 최저 매물 가격이 얼마예요?
낙찰받은 물건이 최저 매물 가격과 같거나 더 낮다면 쉽게 매도될 가능성이 높다. 
따라서 최저 매물 가격을 일차적으로 파악한다.

Q2. 급매물 다음 물건은 얼마인가요?
예를 들어, 급매물이 3억원인데 그다음으로 저렴한 물건이 3억 3천만원이라고 한다.
이런 경우에 급매물이 거래되고 나면 가장 낮은 가격이 3억 3천만원이 된다.
그러면 낙찰받은 후 3억 2천만 원에 내놓아도 거래될 수 있다.

Q3. 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재 가격은 얼마인가요?
급매물을 조사했다면 다음으로는 해당 물건과 경쟁이 될 만한 물건이 얼마나 있는지 파악해야 한다.
만약 해당 물건과 비슷한 조건의 물건이 많이 있다면 매수하는 입장에서는 선택의 폭이 넗어지기 때문에 
내 물건을 원하는 가격에 팔기 어려울 것이다. 따라서 단순히 급매물 가격만 파악할 것이 아니라 입찰하려고 하는 물건과
경쟁이 되는, 즉 수요자 입장에서 비교할 만한 비슷한 조건의 매물 가격도 조사해야 한다.

Q4. 저층과 탑층은 얼마에 거래가 되나요?
입찰할 물건이 중간층이더라도 저층과 탑층의 가격도 물어보자. 만약 중간층 급매물 가격이 비해 저층 가격이 아주 낮다면
중간층을 선호하는 구매자라 하더라도 저층을 선택할 여지가 충분하기 때문이다.

Q5. 그 물건이 매도가 잘 안되는 이유가 무엇인가요?
어떤 물건에 대해 문의했을 때 쉽게 거래가 되지 않을 거라고 말한다면 분명 그 이유가 있을 것이다. 
부동산 시장의 분위기상 수요자가 없는 것인지, 주변의 분양 물량이 많아서인지, 아니면 물건 자체의 하자가 있거나 가격이 맞지 않기 때문인지 반드시 파악해야 한다.

모든 걸 떠나서 '나라면 과연 그 가격에 사겠는가?' 라고 질문했을 때 YES 답이 나오면 되는 것이다.

지금 거래되는 가격은 공인중개사무소에서!

입찰가를 정할 때 기준이 되는 금액은 무엇일까요? 
부동산 가격은 여러 가지가 있습니다.
감정가, 호가, 국토교통부 실거래가, KB국민은행 실거래가, 공시가격 등~ 부동산은 움직이지 않지만

부동산 가격은 수시로 움직입니다. 입찰할 때 기준이 되는 금액은 어제 팔린 금액입니다.
이 금액은 현장에 있는 공인중개사가 가장 잘 알고 있습니다.
그 때문에 공인중개사 사무소를 방문하는 일은 매우 중요합니다.

내가 손님이 될 수도 있다는 사실을 어필하라.

- 공인중개사와 대화할 때는 내가 손님이 될 수 있다는 것을 전제로 질문을 하는 것이 좋습니다.
  질문만 하지 말고, 낙찰 후 임대나 매물을 의뢰할 수 있는 손님이라는 것을 살짝 알려주세요.

"안녕하세요? 말씀 좀 여쭤보려고요. XX 아파트 25평 아파트 매각 물건이요. 

사장님께 맡기면 전세를 2억원에 놓을 수 있을까요?"

- 미래의 손님이라고 생각되면 공인중개사의 태도도 달라집니다.

"아휴, 그럼요. 요새 전세 물건이 없어서 나오기만 하면 바로 나가요. 근데 낙찰가가 좀 높아야 할 거예요."
"글쎄, 손님이 통 없어서 모르겠네요."
"그 집에 사는 임차인이 입찰한다던데요."

등 쏠쏠한 한 꿀조언을 얻을 수도 있습니다.

- 그 동네에서 오래 일해온 공인중개사는 매각 물건의 내 부사정과 점유자의 상황까지도 자세히 알고 있는 경우도 종종 있습니다.
- 공인중개사가 경매 대행을 맡은 경우, 거짓 정보를 알리는 경우도 간혹 있습니다. 거짓 정보를 주는 중개사를 판단하기는 어려우니 여러 곳에 질문을 하는 것이 좋습니다.

현재 거래가격을 알아보는 것이 목표

- 공인중개사사무소에서 반드시 확인해야 할 내용은 현재 거래가격입니다.
- 인근에 같은 평형, 혹은 비슷한 물건의 거래가와 임대가를 확인하여야 합니다. 이때 사전에 조사한 내용을 토대로 질문해봅니다.

"사장님, 이 아파트에서 최근 거래된 가격이 3억도 있고 3억 5,000만원도 있던데 왜 그런 거예요?"
"제가 이 물건을 3억 5,000만원에 매도할 수 있을까요?"
"보증금 1,000만원에 월세 50만원으로 내놓으면 바로 나가나요? 2,000만원에 40만원이 더 나을까요?"
"지금 매물이 몇 개나 나와 있어요?"
"오래된 것은 얼마나 안 팔리고 있는 거죠? 왜 그럴까요?"

- 질문은 이렇게 구체적이어야 합니다. 미리 알고 있는 것이 없으면 제대로 된 질문을 할 수 없습니다.

공인중개사무소는 여러 곳을 방문하는 것이 좋다.

같은 동네에서 같은 시기에 중개업을 하는 공인중개사들이 예상하는 거랫값도 저마다 다르기 마련입니다.
어떤 이는 시장을 좋게 보고 어떤 이는 나쁘게 볼 수 있습니다. 그 때문에 공인중개사무소는 여러 곳을 방문해보는 것이 좋습니다.

공인중개사무소에서 질문하면 보이는 정보들

- 공인중개사무소를 방문해서 뭐부터 물어봐야 하는지 막막해하는 사람들이 많습니다. 

  이때 몇 가지 질문 리스트를 만들어가면 손쉽게 정보를 얻을 수 있습니다.