[부동산]내가 꼭 맞는 투자 물건 찾기

◆ 부동산 분석의 다섯 가지 핵심 이론

1) 가격이 아닌 비율
- 가격이 상승하거나 하락할 때 절대적인 가격이 아니라 동일 비율로 움직인다는 사실을 알고 있는가?
- 아파트 가격은 결코 동일한 가격으로 상승하지 않는다. 선도 아파트가 상승한 비율만큼 오른다. A 아파트가 20퍼센트인 8,000만원이 상승했다면 B 아파트는 20퍼센트인 4,000만원 정도 상승하는 게 적당하다. 
- 을 보면 1억원부터 5억원의 아파트가 5개가 있고, 수십 년 후 500퍼센트 정도 상승했다고 가정해보자. 이때는 격차가 커진다. 격차의 비중은 100퍼센트로 모두 같지만 가격 차이는 크게 벌어진다.
  처음 1억원 아파트와 2억원 아파트는 500퍼센트 상승 후 5억원과 10억원으로 5억원 차이나 나게 된다. 서울 내에서도 3억원대 아파트와 20억원대 아파트 가격이 시간이 지날수록 더 벌어지는데 이는 단순히 입지의
  차이 때문만은 아니다. 서울 아파트와 지방 아파트의 가격 차이가 갈수록 더 벌어지는 것도 같은 맥락이다. 그렇다면 부동산 호황기를 맞이했을 때 5억 원인 아파트는 3,000만원 오르고, 2억원인 아파트가 2,000만원
  올랐다면 어떤 아파트를 사야 할까? 10퍼센트가 오른 2억원 아파트보다 6퍼센트 오른 5억원 아파트를 사는 게 현명하다. 왜냐하면 비율이 적게 올랐으니까. 단순한 논리다. 물론 다른 조건이 같다는 전제하에서의 이야    
  기다.
- 아파트끼리가 아니라 같은 아파트의 평형별 시세 변화에도 동일하게 적용할 수 있다. 예를 들어 A 아파트 단지는 24평, 56평으로 구성되어 있다. 24평의 시세는 2억 4,000만원이고, 56평은 5억 6,000만원이라고 해보자.
  모두 평당 1,000만원이다. 4년 후 두 평형이 평당 100만원씩 오르면 각각 얼마씩 오르는 걸까? 24평은 2,400만원이 오르는 것이고 56평은 5,600만원이 오르는 것이다. 가격만 놓고 보면 56평 많이 오른 것처럼 보이지만(착시현상이다)
  실제로는 동일하게 오른 것이다. 가격은 벌어졌지만 여전히 같다.
- 가격이 아닌 비율로 비교하는 습관을 들여야 한다. 입지 대비 상승률이 낮은 아파트가 있으면 그게 저평가 아파트이고, 같은 아파트 내에서도 평형 대비 상승률이 낮은 아파트가 있으면 그게 저평가 평형이다.

2) 거리에 따른 가격 변화
- 아파트는 결국 지역이라는 범주 내에 있다. 아파트의 가격 자체가 오르는 게 아니라 그 지역의 변화로 입지가 좋아지면서 아파트 가격이 오르는 것이다. 그러므로 아파트보다 더 중요한 것이 지역이다.
- 아파트 공부를 한다고 생각하지 말고 지역 공부를 한다고 생각하라. 아파트 시세를 공부한다고 생각하지 말고 지역 시세를 공부한다고 생각하라. 모든 키워드를 지역으로 바꿔라.
- 지역의 시세가 움직이는 것이지 아파트가 지역의 시세를 견인하는 것이 아니다. 때에 따라서는 랜드마크 아파트가 상승하며 그 지역이 전반적으로 오르는 모습을 볼 수 있다. 
  이 경우도 특정 아파트가 지역의 시세를 끌어 올린 것이 아니라 지역에 거주하고 있는 수요가 시세를 움직인 것이다. 지역의 수요를 공부하면 그러한 부분들이 함께 보인다.
- 지역성을 이해하면 부송 산 상승기에 A 아파트의 오름을 보고 B 아파트를 매입할 수 있다. 특정 지역 호재가 있다면 진원지에서 가까운 거리순으로 영향을 받는다.
- 거리에 따른 순서가 있고 어느 정도의 시간이 소요된다. 이런 의미에서 지역성이 거리의 제약을 의미한다고도 말할 수 있다.

3) 입지에 따른 가격의 평준화
- 부동산은 지역성이라는 특성을 가지고 있으며 이는 거리의 한계를 의미한다. A 지역이 오르면 B를 건너뛰고 C로 갈 수가 없다. 
- 뛰어넘는 경우는 비슷한 수준의 입지가 붙어 있지 않고 떨어져 있는 경우다. 서울로 따지면 성북구가 오르면 인접한 지역인 노원구, 강북구가 오를 확률이 높지만 입지 수준이 비슷한 은평구와 강서구가 오를 확률도 매우 높다.
  유사한 입지이기 때문에 지역이 멀리 떨어져 있어도 가격이 함께 움직이는 것이다. 강남 3구가 오르면 인접한 동작구, 강동구가 오를 확률도 있지만 성동구, 마포구, 용산구, 광진구가 오를 확률도 매우 높다.
- 결국 입지 수준에 따른 밴드가 형성되는 것이다. 수도권이 아닌 지방으로 눈을 돌리면 광역시의 1군 입지끼리 묶을 수도 있고 2군 입지끼리 묶을 수도 있다.
- 부동산 투자에서 가장 확실한 호재는 유사한 입지의 가격이 급상승하는 것이다. 그러면 같은 밴드 내 입지는 상승의 명분을 갖게 된다. 가격이 따라 움직이지 않는 경우도 물론 있다. 특정 지역의 공급이 너무 많거나 수요가 전혀 없거나
  지역을 대표하는 일자리가 위협받는 이슈가 발생했을 때는 유독 시세를 따라가지 못하기도 한다. 공급이 어느 정도 진행되고 미분양도 해소되고 일자리 이슈도 서서히 해결됐다고 가정해보자.
  그러면 해당 지역의 시세가 상승하지 못할 이유는 전혀 없다. 단기간이 아니라 기간을 조금 길게 보면 항상 시세를 유사하게 따라가는 경향이 있다.

4) 인구의 법칙
- 부동산 투자에서 인구는 중요한 요소이다. 인구가 늘어나면 당연히 좋은 일이다. 하지만 인구가 시세 상승에 절대적인 영향을 주는 것은 아니다. 인구지표는 시세의 오름과 내림을 예측하기 위해 보는 지표가 아니다.
  기왕이면 인구가 늘면 좋겠지만 가격 변화의 절대적인 요소는 아니라는 뜻이다. 인구의 법칙은 다른 곳에 적용된다.

- 인구 대비 공급
  > 인구가 많은 도시는 인구가 적은 도시보다 더 많은 주택이 필요하다. 10만 도시에서 매년 필요한 주택 수와 1,000만 도시에서 매년 필요한 주택 수는 다르다. 1,000만 도시에서는 결혼하는 수도 많고 출가하는 수도 많으니 당연히 더 많은 주택이 필요하다.

- 인구 대비 미분양
  > 10만 도시의 미분양 세대수가 1,000세대인 것과 1,000만 도시의 미분양 세대수가 1,000세대인 것은 의미하는 바가 아주 다르다. 인구 10만도시는 아주 위험한 상황이고 1,000만 도시는 미분양이 아주 적은 상황이다.
     같은 미분양 세대수를 두고도 해석이 완전히 달라진다.

- 인구 대비 가격 상승률
  > 인구가 적은 곳은 수요가 매우 적다. 아무리 좋은 상황이 되더라도 시세 상승에 한계가 있다. 매수자가 끊임없이 들어와 줘야 하는데 실수요가 너무 적다. 지방 소도시보다는 광역시가, 광역시보다는 수도권이 더 큰 폭의 상승을 할 수 있는데
     이는 유입될 수 있는 돈의 크기가 인구수와 밀접한 관련성이 있기 때문이다. 인구가 많은 곳은 꾸준히 상승하는 벽면 인구가 적은 곳은 금방 오르고 금방 식는 경향을 보이는 것도 같은 맥락이다.

- 인구 대비 평당가
  > 10만 도시에서 가장 비싼 아파트의 평당가와 광역시에서 가장 비싼 아파트의 평당가를 비교해보라. 어떤 게 더 비쌀까? 알아볼 것도 없이 광역시의 평당가가 당연히 더 비싸다. 이유는 간단하다. 인구수가 많아 도시가 커져야 직주근접이라는     개념도 생기고 입지의 차별화가 발생하기 때문이다.