[부동산]투자금이 적게 들어가는 아파트 찾기

투자금이 적게 들어가는 아파트 찾기

- 투자금 적게 들어가는 아파트를 찾을 때 중요한 것은 무턱대고 매매와 전세 갭이 적은 단지를 찾는 것을 목표로 해선 안 된다는 것이다. 입지를 함께 살펴야 한다.
- 투자금이 적게 들어가는 세팅 방법은 월세가 아닌 전세를 낀 투자다. 갭투자는 월세처럼 현금흐름이 생기는 것이 아니라 오로지 시세차익을 목표로 한다. 
- 시세차익을 얻기 위해서는 입지를 고려해야 한다. 입지가 나름대로 괜찮으면서 갭이 적은 단지를 찾는 것이 포인트다. 갭은 매매가와 전세가의 차이를 이용하면 된다.
- 입지는 같은 동네에서 입지가 좋은 아파트는 평당가가 비싸다. 입지가 가격에 반영되어 있기 때문에 평당가로 입지를 가늠해볼 수 있는 것이다. 

- 앞에서 만든 관심 지역의 아파트 시세 엑셀 파일을 이용한다.
- 매매가와 전세가 항목이 있는데 매매 상위 평균에서 전세 상위 평균을 빼면 실투자금이 된다. 투자금이 적은 단지는 리스트를 투자금이 적은 순으로 정렬하면 된다.
- 평당가는 공급면적과 전용면적이 함께 적혀 있을 텐데, 텍스트 나누기로 구분하여 정리를 해준다. 공급면적을 3.3으로 나눠 평수를 구하자(0.3025를 곱해도 된다)
  매매 상위평균가에서 평수로 나누면 평당가가 구해진다.

- 평당가가 높은 순으로 정렬하면 입지가 좋거나 상품성이 가장 좋은 아파트 단지가 상위에 보일 것이다. 위에서부터 아래로 살피면서 투자금이 적게 들어가는 단지, 즉 실투자금 항목의 숫자가 적은 단지를 살펴보자.
- 위와 같은 방식으로 입지가 좋은 순으로 살펴보면 입지가 어느 정도 괜찮으면서 갭이 적은 단지를 빠르게 찾을 수 있다.
- 단지를 찾았다면 하나의 동에 그치지 말고 여러 동을 확인하면서 임장 갈 때 반드시 모두 가본다. 


매매수요로 전환될 가능성이 큰 아파트 찾기

- 수요에는 매매수요와 임차 수요가 있는데 매매수요가 많을 때는 매매가가 오르고 임차 수요가 많을 때는 전세가가 오른다. 

- 임차 수요는 시기에 따라 유동적인데 10년 동안의 평균 전세가율을 구해보면 해당 아파트의 참모습을 알 수 있다. 부동산 상승기 때는 집을 사려는 사람이 많기 때문에 매매가가 높아져 전세가율이 내려가고
  하락기에는 집을 사지 않으려 하기 때문에 전세가율이 높아진다. 입지가 좋은 아파트는 이런 패턴이 뚜렷하게 나타나며 반면 입지가 좋지 않은 아파트는 상승기와 하락기 구분 없이 전세가율이 꾸준히 높은 편이다.
- 10년 동안의 평균 전세가율을 구해 현재의 전세가율과 비교해보면 사람들이 집을 많이 사려고 하는 시기인지 아닌지를 알 수 있다. 
- 나는 그 결과를 '임차 계수' 라고 하며 '거품 수치' 라고 얘기한다. 거품은 아파트 가격 자체라기보다는 매매수요를 가리키는 말이며 이미 집을 사자는 쪽으로 많이 돌아섰기 때문에 추가로 매매수요가 유입되기 어렵다는 의미다.
- 투자는 매매수요가 유입될 가능성이 클 때 해야 한다. '임차 계수'의 수치가 낮을 때가 매입하기 좋은 타이밍이다.

경기도 동판교 지역을 사례로 어떤 아파트가 매매수요로 전환될 가능성이 큰지 찾아보자.

- 10년 동안의 매매 및 전세가 시세로 전세가율 데이터를 만들어야 한다. KB 리브온의 맞춤 시세 조회를 통해 동판교의 핵심 동인 백현동과 삼평동의 아파트 시세를 앞에서 배운 방법에 따라 엑셀로 정리하자.
  전세가율 칼럼을 추가하고 다음 수식을 넣자. 전세가율 = 전세가 / 매매가 x100

- 전세가율이 높은 순으로 정렬하자. 판교 알파리움 1단지 전세가율이 70퍼센트로 가장 높고, 판교푸르지오그랑블 아파트가 55퍼센트로 가장 낮다. 중요한 건 전세가율이 높다고 해서 무조건 매매수요로 전환될 가능성이 크다고 판단해선 안 된다는 것이다.
  아파트별 평균 전세가율 대비 현재를 살펴야 한다.

- KB 리브온 사이트에서 시세 메뉴로 돌아가자. 성남시 분당구 백현동 판교푸르지오그랑블 화면 아래쪽에 보면 '과거 시세 조회' 버튼을 눌러 해당 아파트의 과거 시세를 확인한다.
- 기준월별 시세표가 나오면 엑셀에 붙여넣어 기준월, 상위평균가 매매 및 전세로 깔끔하게 정리하자. 오른쪽에 전세가율 칼럼을 추가하고 값을 구하자.
- 전세가율 평균을 내면 63퍼센트가 나오는데 전세가율 오른쪽에 거품 수치 항목을 넣자. 전세가율 63퍼센트에서 해당 월의 전세가율을 빼면 거품 수치가 나온다. 숫자가 작을수록 거품이 없는 것이고 숫자가 클수록 거품의 정도가 심한 것이다. 
- 전세가율을 가지고 그래프를 그려보면 추이를 한눈에 파악할 수 있다.
- 2012년 1월의 전세가율은 42%로 가장 낮은 수치를 보였으며 2016년 4월의 전세가율은 75%로 7년 동안 가장 높았던 시기다. 2017년 10월을 기점으로 전세가율이 서서히 낮아지고 있다. 
- 백현동의 아파트를 샘플링해서 확인해보면 대부분 비슷한 모습이다. 그중에서 옥석을 가리고 싶다면 이번 달 기준 거품 수치를 아파트별로 비교해보자. 숫자가 작을수록 매매수요로 전환될 가능성이 큰 아파트다.