[부동산 경매]주거용 물건 어떤 것들이 있을까?

건물은 목적별로 다른 이름을 가지며 사람이 사는 목적의 주거용 물건을 주택이라고 합니다.

건축법에서 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다.

단독주택은 한 건물에 집주인이 한 명
단독주택의 종류에는 크게 단독주택, 다중주택, 다가구주택 3가지가 있습니다.


단독주택
한 집에 한 가구가 사는 진입이다. 도시의 단독주택과 시골의 농가주택이 있습니다. 단독주택은 토지와 건물로 이루어집니다. 단독주택에서 중요한 부분은 토지가격입니다. 도시의 단독주택은 가격이 높습니다. 당연한 말이지만 땅값이 비싸기 때문이죠. 매각 물건 분류로는 주택 혹은 농가주택에 해당합니다.

다중주택
여인숙, 기숙사와 같이 여러 명이 거주하며 주방과 화장실을 공동으로 사용하는 주택을 말합니다. 건축법상 다중주택은 3층 이하이며, 연면적 330m2(100평) 이하입니다. 매각 물건 분류에서 여인숙은 숙박시설로, 기숙사는 근린생활시설로 분류됩니다. 경매에서 다중주택은 주거용 물건이라기보다는 상업용 물건에 해당합니다.

다가구주택
주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 주택의 연면적이 660m2(200평) 이하이며
19세대 이하가 거주하는 주택을 말합니다. 다가구주택은 구획마다 화장실과 주방이 따로 있어 
독립적인 생활이 가능합니다. 독립된 여러 세대가 살지만 한 명인 단독주택입니다.
다가구주택은 세대가 많아도 1채로 여겨지기 때문에 다주택자 중과세를 피할 수 있습니다.
월세를 받는 수익형 부동산으로 인기 있는 매각 물건입니다.

 

공동주택은 한 건물에 집주인이 여러 명
주인이 다른 여러 세대가 한 건물에 사는 집입니다. 다세대주택, 연립주택, 아파트, 도시형생활주택이 여기에 속합니다.
주거용 물건 중에서 가증 쉽게 접하는 물건은 아파트와 빌라입니다. 같은 토지 위에 여러 층에 걸쳐 여러 세대가 함께 살고
있습니다. 그 때문에 각 세대는 독립된 토지를 가지지 못하고 토지 지분을 갖게 됩니다.
건물의 층이 낮으면 토지 지분이 많고, 층이 높으면 적은 지분을 가지게 됩니다. 재개발을 염두에 둔 낡은 빌라라면 토지 지분이 얼마나 되는지가 매우 중요합니다. 일반 아파트의 경우에는 토지 지분보다 입지와 매매가, 전월세가격 등을 중요하게 체크합니다.

다세대주택
1개 동의 연면적이 660m2 이하이고, 4개 층 이하가 주택으로 쓰이는 주택을 말합니다.
보통 빌라라고 말하며 경매에서는 다세대(빌라)로 분류합니다.

연립주택
1개 동의 연면적이 660m2를 초과하고 4개 층 이하가 주택으로 쓰이는 주택을 말합니다.
다세대주택과는 연면적만 차이가 있습니다. 역시 경매에서는 다세대(빌라)로 분류합니다.

아파트
주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택입니다. 일반아파트와 빌라형 아파트가 있습니다. 대한민국 사람들에게 아파트는 익숙합니다. 오래된 아파트보다 새 아파트가 더 인기 있습니다. 가장 인기 있는 평형은 59m2(25평형)입니다. 인기 있는 층은 흔히 로열층이라고 부릅니다. 로열층은 아파트마다 달라서 어떤 아파트는 정원 딸린 1층이 로열층이고 어떤 아파트는 복층으로 이루어진 탑층이 로열층입니다. 일반적인 로열층은 전체 층 중에서 중간보다 높은 층입니다.

아파트는 다른 부동산보다 실거래가와 전월세가가 투명하며, 다른 부동산에 비해 똑같은 형태의 거래 빈도가 높고, 다운계약서 등의 불법 거래를 하기 어렵습니다. 또한 원하는 사람들이 많아 수요가 많아 환금성이 좋습니다. 대단지 아파트는 경매를 처음 시작하는 초보자가 접근하기에 좋은 물건입니다.


도시형생활주택
1~2인 가구를 위해 2009년 5월 정부가 도입한 주택 유형입니다. 다른 공동주택보다 완화된 기준으로 지어졌기에 주차장 등의 시설이 부족하고 열악한 편입니다. 적은 투자금으로 투자하는 임대수익용으로는 나쁘지는 않지만, 선호하는 매각 물건은 아닙니다.

근린생활시설과 오피스텔, 1층 상가주택
근린생활시설과 오피스텔은 상업 물건이지만 주택으로도 사용할 수 있습니다.

근린생활시설
단독주택 중에서 점포가 함께 있는 집을 말합니다. 1층에 상가(근린생활시설)를 두고, 2~4층의 3개 층은 주거용으로 이용하는 다가구 건물은 근린생활시설로 분류합니다. 다가구(원룸) 건물을 지을 때 1층을 상가로 지으면 됩니다. 월세 수익을 내기 좋아 은퇴자에게 인기 있는 주거용 물건입니다.

오피스텔
'오피스+호텔'의 개념으로 낮에는 업무를 보고, 밤에는 잠을 잘 수 있는 공간입니다. 원래 업무 용도이지만, 취사가 가능하고 화장실이 있는 오피스텔은 주택으로 인정될 수 있습니다. 적은 투자금으로 임대 수익을 낼 수 있는 주거용 물건입니다.

주택으로 이용하는 근린생활시설 등 1층 상가
근린생활시설, 사무실, 학원, 음식점 등의 용도로 허가받아 지어졌으나 주택으로 이용하는 1층 상가는 법적으로 인정받지 못하는 주택입니다. 건축물대장의 용도가 아닌 다른 용도로 이용하는 것은 불법입니다. 주택으로 이용하는 상가는 주로 건물의 1층에 있으며 일반 집과 같은 구조를 가지지만 태생이 상가이기에 주택으로 인정받지 못합니다.

그렇다면 이런 집을 왜 지을까요? 건축법상 다세대주택을 지을 때 4개 층까지 주택으로 인정되기에 1층에는 점포를 만들고 2층에서 5층까지 4개 층을 주택으로 만들 수 있습니다. 그래서 1층의 집은 점포로 허가받고 나중에 주택으로 불법용도변경을 하는 경우가 있습니다. 상가(주택)는 일반주택보다 저렴하며, 임대수익을 낼 수 있습니다. 하지만, 불법이기에 과태료를 물 수 있고, 원상복구를 해야 할 수도 있습니다. 추천하지 않는 물건입니다.