[부동산 경매]현장조사 - 무조건 보고 와야 할 필수리스트

준비물과 복장

손품을 팔아서 사전 조사한 메모 내역과 확인할 물건 리스트는 필수입니다. 그리고 전입세대열람원 발급에 필요한 신분증도 필요합니다. 이곳저곳 돌아다녀야 하니 복장은 최대한 간편하게 합니다. 최대한 여러 개의 물건을 한 번에 봐야 합니다. 3~6개의 물건 정도는 한 번에 살펴봅니다. 중개사무소 방문은 점심시간 이후, 오후 시간이 좋습니다.

가능하면 대중교통을 이용하자

가능한 대중교통을 이용하여 지하철역이나 버스정류장에서 해당 물건까지 걸어보세요. 차로 이동할 때는 보지 못했던 것들이 보입니다. 가는 길이 으슥하여 위험하다면 여성 임차인이 입주를 꺼릴 것입니다. 골목길이 밝고 CCTV까지 설치되어 있다면, 임차인들에게 환영받는 물건이 될 것입니다. 자가용을 이용하더라도 물건 바로 앞에 주차하기보다 아파트단지 입구에 주차하고 걷는 것이 좋습니다.

건물 외관을 보면 내부가 보인다.

매각 물건 자체도 중요하지만, 해당 건물 상태도 매우 중요합니다. 또한, 건물 외관을 자세히 보면 내부 상태도 알 수 있습니다. 현장 답사할 때 특별한 경우가 아니면, 물건의 내부를 확인하지 않아도 괜찮습니다.

아파트 관리실에서는 때가 되면 방수 처리작업을 하고, 외벽 페인트 작업도 하면서 건물 노후를 방지합니다. 이 작업을 하기 위한 비용은 관리비에 포함해 받습니다. 빌라는 주민들이 자체적으로 보수작업을 합니다. 주민들의 협조가 이루어지지 않아 제때 보수작업을 하지 않으면 건물 노후는 빨라지고, 누수 등의 문제가 생깁니다. 그 때문에 빌라는 외관을 더욱 주의 깊게 봐야 합니다. 건물에 미세한 금이 있다면, 틈 사이로 빗물이 들이쳐 누수가 있을 수 있습니다. 누수는 해결하기 힘드니 이런 물건은 되도록 피해야 합니다.

옆의 다른 집들과 비교해서 물건의 창틀은 어떤지 살펴보세요. 다른 집은 모두 낡은 창틀인데, 해당 물건만 새 창틀이라면 리모델링을 한 진입이다. 실내도 이웃집에 비해 상태가 좋을 것입니다. 반대로 해당 물건만 낡은 창틀이라면 실내 리모델링이 필요하다는 뜻입니다.

저층인 경우 발코니를 확인할 수 있습니다. 발코니 상태를 보면 실내 상태도 유추할 수 있습니다. 발코니가 깨끗하다면 집도 관리가 잘 되어 있을 것이라 추측할 수 있습니다.

우편물 확인

아파트 입구 우편함 안에 있는 우편물의 받는 사람 이름을 확인합니다. 이 집에 사는 사람이 매각 물건정보에 나온 거주자와 동일한지 확인하기 위해서입니다. 물론 우편물의 주인이 세대주 외에 다른 가족일 수도 있습니다. 다만, 성도 이름도 전혀 다른 사람의 이름이 있다면 정체불명의 임차인을 명도해야 할 수도 있으니 조심해야 합니다.

우편물에 각종 고지서가 어지럽게 쌓여있다면, 점유자가 경제적인 어려움을 겪고 있음을 알 수 있습니다. 매각 물건에는 경매컨설팅업체들의 우편물이 많이 옵니다. 경매당한 점유자는 해결 방법을 찾고 있기에 컨설팅업체의 고객이 될 가능성이 높습니다. 이들은 낙찰자에게 이사비를 받아주거나, 집주인이 스스로 낙찰받게 도와주면서 수수료를 받습니다.
우편함이 깨끗하게 비어 있다면 남들의 시선을 신경 쓰고 있는 사람이 점유하고 있다는 뜻입니다.

해당 물건 현관

현관은 집의 얼굴입니다. '아기가 자고 있어요.' 라는 예쁜 글씨가 붙어 있다면 젊은 부부가 거주하고 있을 것입니다. 현관문에 아무 광고지 없이 깨끗한 집은 안도 잘 관리되어 있을 가능성이 높습니다. 반면에 스티커나 전단지들이 덕지덕지 붙어있다면 집 안의 상태도 비슷할 것이라고 생각하면 됩니다. 문 앞에 쓰레기들이 쌓여있거나, 술병들이 뒹굴고 있다면 상태는 더 좋지 않으리라 예상됩니다.

실내 확인은 굳이 하지 않아도 된다

벨을 눌러 현장의 내부를 확인하면 물론 좋겠지만, 현실적으로 쉬운 일이 아닙니다. 
1) 낮에는 사람들이 집에 없을 가능성이 높습니다.
2) 있더라도 경제적 결정권이 없는 노인이나 아이들만 있습니다.
3) 결정권이 있는 사람이 집 안에 있더라도 매각 물건을 보러 온 사람에게 거부감이 심해 부당한 대우를 받기 쉽습니다.
4) 하루에 많은 물건을 보려면 시간을 잘 분배해야 합니다.

하지만 누수가 의심되는 등 내부 상태가 몹시 안 좋을 것으로 예상되거나, 점유자가 어떤 사람인지 꼭 확인해야 하는 경우라면 반드시 실내 확인을 해야 합니다. 그게 어렵다면 낙찰 포기도 고려 하십시오. 잘못된 물건을 낙찰받는 것보다 치명적인 일은 없습니다.

주민센터 방문하여 전입세대 열람하기

법원에서는 본격적으로 경매를 진행하기 전 입찰자들에게 점유자 정보를 알립니다. 점유자가 신고한 내용을 바탕으로 고지하지만, 점유자가 아무 신고를 하지 않으면 전입일과 점유자 이름만을 올리기도 합니다. 이러한 정보를 전입세대 열람 이라고 합니다. 입찰자도 직접 전입세대 열람을 할 수 있습니다.

가까운 지역주민센터에서 '전입세대 열람서' 을 신청하면 됩니다. 과거에는 해당 물건의 지역주민센터에서만 발급할 수 있었지만, 지금은 어디서나 발급할 수 있습니다. 신청서는 주민센터에 비치되어 있고, 신청자의 신분증이 필요합니다. 이 물건이 경매에 나왔음을 증명할 서류도 필요하니 경매 페이지에서 물건 상세페이지를 프린트합니다.

전입세대 열람을 하면 집에 사는 사람이 누구인지 재확인할 수 있습니다. 매각물건명세서에도 나와 있지만, 그동안 변동이 있을 수도 있습니다. 새로 전입을 한 사람이 있다면 그에 대한 명도 계획을 추가해야 합니다. 특이사항이 없는 일반물건은 전입세대 열람을 생략하기도 합니다.