[부동산]언제 사고 팔아야 될까?

부동산 하락 신호, 남보다 일찍 알아채려면

1) 미분양이 증가하기 시작한다
- 입지가 안 좋은 곳에 발생하는 미분양은 흔한 일이니 대수롭지 않게 여길 수 있다. 하지만 입지가 좋은 곳임에도 미분양  이 발생한다면 수요 대비 공급 과잉 임과 동시에 수요가 절대 부족한 상황이라는 것을 인지해야 한다.
- 단순히 고분양가라서 분양이 안 되는 게 아니라는 뜻이다. 가격이 다시 오르려면 많은 시간이 지나야 한다.

 

2) 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다
- 미분양이 발생하기 전에 청약경쟁률로 미리 감지해 볼 수 있다. 입지가 좋은 곳은 어지간하면 미분양이 나지 않는다.
- 입지가 좋은 곳의 청약 신청자가 적다면, 입지가 안 좋은 곳은 미분양이 발생할 확률이 매우 높다.
- 입지가 좋은 곳은 미분양 여부만이 아니라 경쟁률이 얼마나 높은가를 꼭 확인하자.

3) 성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다
- 평소 거래가 꾸준하던 구축 아파트가 성수기(올해 10월 ~ 내년 2월)임에도 거래가 잘 안되고 매물이 쌓여간다면 수요가 매우 부족해진 것이라 볼 수 있다.
- 세대수가 많은 단지는 전세에서 매매로, 20평대에서 30평대로 이사하는 수요가 늘 있다. 이마저 없다면 부동산 경기가 얼어붙는 것이다.
- 오랜 기간 거래가 안 되면 가격을 내려서라도 팔 수밖에 없다. 따라서 지금 부동산 중개소에 있는 매물들이 언제 나온 것인지, 최근에 가격을 낮췄음에도 안 나가고 있는 건 아닌지 확인하자.

4) 전세가 남아돈다
 - 지난달에 나온 전세 매물이 아직도 그대로인 상태에서 새 전세 매물이 쌓여간다면 결코 좋은 소식이 아니다. 
  > 주위에 택지개발지구나 신도시 입주로 구도심에 영향을 주는 경우는 예외다. 인근 지역에 입주가 몰려 있다면 구도심에 새 아파트로 이주하려는 수요가 많기 때문에 전세 매물이 많을 수밖에 없다.
  > 시세 조종이 불가피하다. 하지만 이것 때문에 부동산 경기가 하락세로 전환되었다고 볼 수는 없다. 만약 인접 지역 분양권에 프리미엄이 붙고 있다면 전세 매물이 쌓여도 큰 문제는 없다.
- 문제가 되는 상황은 주위에 공급이 많지 않은데도 전세 매물이 쌓일 때다.

5) 앞으로 예정된 공급이 많다
- 물량 앞에 장사 없다는 말이 있다. 분양을 완료하면 2년 이내에 입주할 아파트 세대수가 확정된다. 그 지역에 입주 물량이 터무니없이 많은 경우는 일차적으로 그 지역 전세가에 영향을 주고 미분양이 발생할 소지가 있다면 매매가에도 영향을 준다. 공급이 많다고 항상 문제가 되는 것은 아니므로, 앞의 네 가지 항목을 함께 체크하자.
- 투자 시기를 엿보고 있다면 이상 다섯 가지 신호 중에서 몇 가지가 해당하는지 체크해보라. 세 가지 이상 해당한다면 부동산이 하락 신호를 주는 것이다.

 

입주 물량을 눈여겨보자

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 수요이고 두 번째는 공급이다. 수요는 복잡하게 얽혀있으며, 때때로 비이성적으로 움직이기도 한다. 경직됐을 때는 아무리 좋은 상황에도 움직이지 않다가 과열될 때는 걷잡을 수 없이 폭발하기도 한다.
반면 공급은 단순하다. 공급은 확정된 것과 확정되지 않은 것으로 나뉘는데, 이미 분양했다면 확정적인 공급이고 분양을 준비하고 있다면 공급될 것은 맞지만 미확정이라 볼 수 있다. 이중 확정된 공급을 입주 물량 이라 부른다.

◆ 입주 물량은 무엇이고 왜 중요한가
- 분양을 완료하고 입주를 기다리고 있는 세대수의 합을 입주 물량이라 한다. 분양하고 아파트가 완공되기까지 대략 2년에서 2년 6개월 정도의 시간이 소요된다.
- 공급이 많으면 전세가에 영향을 주고, 분양한 아파트에 미분양이 발생하면 기존 아파트 가격에도 영향을 주기 때문이다. 
- 앞으로 2년 동안 공급이 적으면 주택이 부족하여 전세가가 오른다. 전세가가 너무 오르면 돈을 조금 더 보태 집을 사려는 수요가 증가하므로 매매가 상승하기 시작한다.
- 입주 물량은 매매가와 전세가에 절대적인 영향을 준다.

◆ 입주 물량으로 무엇을 봐야 하나
- 분양을 완료했지만 입주하지 않은 아파트의 세대수를 확보해야 한다. 과거 분양한 아파트의 정보가 필요하다. 닥터아파트(drapt.com) 같은 부동산 포털 사이트에 들어가면 정보를 쉽게 구할 수 있다. 닥터아파트 > 입주 닥터 > 입주캘린더 메뉴 순으로 들어가면 아파트와 가구 수 정보가 나온다. 이를 정리하면 나만의 DB가 만들어질 것이다. 
- 과거 연도별로 입주 물량 DB를 만든 후 연도별로 집계를 해보자. 1년 평균 어느 정도의 공급이 있었는지 확인하는 것이다. 공급이 많은 해도 적응해도 있을 것이다. 앞으로 2년 동안 공급이 부족한 지역들도 보일 것이다.
이러한 지역이 어디인지 찾는 것이 우선이다.

 

 

최근에는 이런 정보들만 모아서 보여주는 부동산 빅데이터 사이트들이 있으니 찾아보자!

- 분양업체는 부동산 수요가 증가하는 시기를 틈타 집중적으로 분양한다. 반면 부동산 경기가 나쁘고 수요가 없을 땐 몸을 웅크리고 분양하지 않는다. 이러한 이유로 시기별로 공급이 많을 땐 너무 많고 적을 땐 너무 적은 현상이 반복된다. 그 주기가 부동산 사이클과 맞아떨어진다. 한번 공급이 많아지면 쭉 많고 줄어들기 시작하면 쭉 적다.

◆ 인허가 실적으로 입주 물량 예측하기
- 데이터를 직접 모아 입주 물량 DB를 만드는 게 쉬운 일은 아니다. 대안으로 추천하는 방법은 한국감정원 통계 사이트(r-one.co.kr)에 들어가 인허가 실적자료를 활용하는 것이다. 부동산 빅데이터 제공 사이트를 찾아보자. 

- 부동산지인 사이트에서 수요/입주에서 확인이 가능하다.

◆ 입주 물량 체크 시 주의사항
- 해당 지역만 살피면 안 된다. 주변 지역의 공급을 함께 살펴야 한다. 시계방향으로 동서남북을 모두 살펴라.
  > 예를 들어 안양시에 관심을 가지고 해당 지역의 입주 물량을 분석했다면 안양시에 그치지 않고 시계방향으로 과천시, 군포시, 의왕시, 수원시, 안산시, 광명시 정도는 살펴야 한다.
  > 안양보다 입지가 좋은 과천에 공급이 많으면 안양시의 시세는 정체를 맞이하게 된다. 안양에서 과천으로 떠나려고 하기 때문이다.
  > 만약 군포와 의왕에 공급이 많다면, 안양의 매매가는 흔들림이 없겠지만 전세가는 영향을 받을 수 있다.

- 공급은 하향식으로 진행하는 게 좋다. 
 > 예를 들어 서울을 본다면 서울 전체의 공급이 부족한 해가 언제인지 살피는 것부터 시작한다. 부족이라는 판단이 들면 세부적으로 구 단위를 살펴본다.
 > 서울 전체적으로 공급이 넘치는 데 특정 구의 공급만 적당해서 그 지역에 투자했다가는 낭패 보기 쉽다. 실패할 확률이 매우 높다.
 > 공급은 숲을 먼저 보고 나무를 봐야 한다. 서울에 공급이 적다면 경기도와 인천도 살펴야 한다. 만약 경기도와 인천의 공급이 많다면 서울의 외곽이 영향을 받게 된다.