[부동산 경매]전세권은 특별하다

전세권은 특별하다

민법에서 전세권은 임차인이 전세금을 지급하고 다른사람의 부동산을 일정기간, 용도에 따라 사용/수익한 후 
그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받는 권리를 말합니다.

전세입자는 집주인의 부동산을 사용할 수 있고, 보증금을 돌려받지 못하면 경매를 신청할 수도 있으며 가장 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권을 가집니다. 특별한 특약이 없다면 전세권자는 전세권 자체를 다른 사람에게 양도할 수 있고 전전세, 임대를 할 수도 있습니다.

전세권은 엄밀히 말하면 '전세권 설정등기' 를 뜻합니다. 등기소에 가서 전세권 설정등기를 하면 등기부등본상에 '전세권' 이라고 등기 됩니다. 집주인의 동의서가 필요하고, 비용은 임차인이 부담합니다.

 

1981년에 주택임대차보호법이 생기고 난 후 임차인은 전입신고와 확정일자만으로도 대항력과 우선변제권을 가지게 되었습니다. 현재는 전세권이 없어도 '임차권' 만으로 임차인의 권리를 가질 수 있습니다.

전세권은 다른 권리들처럼 법원에서 먼저 배당받을 우선변제권이 있습니다. 우선변제권은 접수 순서대로 배당됩니다.
말소기준권리 아래 있는 전세권은 순서가 밀려 보증금을 전부 배당받지 못할 수도 있습니다.

전세권도 말소기준권리가 될 수 있는 세가지 조건
1) 가정 먼저: 제일 처음으로 설정되어야 합니다.
2) 건물 전체: 전세권이 해당 물건 전체에 설정되어야 합니다. 물건 일부의 전세권은 해당되지 않습니다.
3) 배당요구 또는 경매신청: 전세권자가 배당요구를 했거나 경매신청을 해야 합니다.

만약 위 조건 중 하나라도 충족하지 못하면 전세권은 말소기준권리가 되지 못하고 바로 뒤에 오는 권리가 말소기준권리가 됩니다.

1) 가정 먼저: 2011년 5월 31일로 다른 권리보다 빠릅니다.
2) 건물 전체: 건물의 전부에 설정되어 있습니다.
3) 배당요구 또는 경매신청: 임차인은 배당요구를 하지 않았지만, 경매신청을 하였습니다.
결론: 임차인의 전세권은 세 가지 요건을 충족하여 말소기준권리가 됩니다. 낙찰 후 법원은 전세권자에 가장 먼저 배당을 할 것입니다.

1) 가정 먼저: 2014년 8월 7일, 다른 채권자보다 OO산업이 먼저 전세권 설정
2) 건물 전체: 건물의 전부에 설정되어 있습니다.
3) 배당요구 또는 경매신청: 전세권자가 배당요구 및 경매신청도 하지 않음
결론: 세 번째 조건이 충족하지 않아 OO산업의 전세권은 말소기준권리가 될 수 없습니다.

위 물건을 낙찰받은 임차인은 잔금을 납부하고 별개로 OO산업에 전세금을 내주어야 합니다. 조심해야 할 물건입니다.
그렇다면 위 물건은 절대 낙찰받으면 안될까요?

- 인수해야 하는 전세금 만큼 저렴하게 낙찰받으면 되며 6,000만원의 전세가 있으니 6,000만원을 감안하여 입찰가격을 낙찰받고 추후 전세금을 내주면 됩니다.
- 대출은 낙찰가에 비례해서 받고, 전세입자에게 전세금은 현금으로 내어주어야 합니다.
- 이런 이유로 '인수해야 하는 선순위전세권'이 있는 물건은 낙찰가가 낮습니다. 현금이 넉넉히 있다면 인수해야 하는 선순위전세권이 있는 집을 골라 저렴한 가격으로 입찰을 시도해도 좋습니다.
- 참고로 인수해야 하는 전세금만큼 저렴하게 낙찰을 받았더라도, 인수해야 할 전세금을 포함한 금액을 취득가액으로 보아 취득세를 내야 합니다.

1) 가정 먼저: 2010년 6월 28일, 한국토지주택공사의 전세권이 가장 먼저 설정되었습니다. 저소득층무주택자에게 주거를 지원해주는 법인으로 실제 사용자는 강OO 씨입니다.
2) 건물 전체: 한 지붕에 여러 명이 사는 다가구 물건입니다. 한국토지주택공사의 전세권은 1층 남쪽으로 집의 일부이므로 말소기준권리가 될 수 없습니다.
3) 배당요구 또는 경매신청: 한국토지주택공사는 배당요구를 하였습니다.

전체가 아닌 일부에 대한 전세권은 말소기준권리가 될 수 없기에 다음 권리인 근저당이 말소기준권리가 되었습니다.
말소기준권리보다 앞선 전세권은 낙찰자가 인수해야 합니다. 

말소기준권리보다 앞선 전세권이라도 임차인이 배당요구를 하고 보증금 전액을 배당받으면 낙찰자가 인수하는 위험이 없습니다.