[부동산]아파트 투자를 위한 기본 상식

 

◆ 아파트와 아파텔 면적 제대로 알기

아파트 투자는 가장 기본적인 부동산 투자 방법의 하나입니다. 그런데 아직도 전용 면적, 공급 면적 등의 아파트 면적이나 구조에 대한 용어를 혼동하는 사람이 많습니다. 한 채에 몇억 원이나 하는 큰 비용을 지불하면서 그 대상을 나타내는 용어들의 정확한 정의를 모르면 안 됩니다.

아파트는 입지나 호재 요소 외에도 그 자체의 면적과 방향, 내부구조, 층수 등의 요소에 따라 매매가가 달라지기도 합니다.
부동산 시장에서도 시장 논리에 따라 수요가 높은 쪽일수록 매매가가 높게 형성되기 때문에 투자할 때에도 관련 내용에 대해 미리 알아보고 사람들이 선호하는 것을 파악해 두는 것이 좋습니다.

1. 전용면적과 공용면적

주거전용면적(전용면적)
아파트와 같은 공동 주택에서 거주자가 독점적으로 사용할 수 있는 방, 거실, 주방, 화장실과 같은 공간의 넓이를 말합니다. 쉽게 말해 현관문을 열고 들어가서 보이는 공간 전체를 전용 면적이라고 생각하면 됩니다.(단, 발코니 공간은 제외)
가장 널리 알려진 전용 면적은 두 가지로 59㎡ 와 85㎡ 가 있으며 59㎡ 는 과거 23~26평이라고 불리던 평형의 전용 면적이고 85㎡ 는 32~35평을 가리키던 평형의 전용 면적으로 이해하면 됩니다. 수도권과 도시 지역에서는 주거 전용 면적 85㎡ 이하를 '국민 주택 규모' 라고 합니다.

제곱미터를 평형으로, 평형을 제곱미터로 환산하는 방법은 다음을 참고하시기 바랍니다.
1m2 = 0.3025평 / 1평 = 3.3058㎡   

예) 제곱미터를 평형으로
 85㎡ = 85 X 0.3025 = 약 25.7평

예) 평형을 제곱미터로
25.7평 = 25.7 X 3.3058 = 약 85㎡

네이버에서 '제곱미터' 로 검색하면 단위변환 계산기가 나오므로 바로 확인하실 수 있습니다.

공용면적
공용면적은 주거 공용면적과 기타 공용면적 두 가지로 나뉩니다.

주거 공용면적(공용면적)
전용면적 외에 2세대 이상이 공동으로 사용하는 계단, 엘리베이터, 복도 등의 면적을 주거 공용면적(이하 공용면적) 이라 합니다.

기타 공용면적
아파트 전체에서 공동으로 사용하는 지하 주차장, 관리사무소, 기계실, 설비길 등의 면적

서비스면적
말 그대로 서비스로 주는 공간으로 베란다, 발코니가 해당하며 공급 계약서에도 표기가 되지 않습니다. 서비스면적이 어느 정도인지는 매우 중요한데 이는 평면이나 구조별로 다르게 배정되며, 특히 발코니 면적이 넓을수록 확장 시 실사용 면적이 더 늘어납니다.

공급면적(분양 면적)
앞에서 말한 주거 전용면적과 주거 공용면적을 합한 면적입니다. 모델하우스나 분양 사무소에 방문했을 때 가장 자주 듣는 말입니다. 분양 아파트가 전용면적 85㎡ 공용면적이 30㎡ 라면 공급면적은 총 115㎡ 이고 평형으로 환산하면 약 35평입니다.

약 35평 = 115 X 0.3025㎡

계약 면적
공급면적(주거 전용면적 + 주거 공용면적)과 기타 공용면적을 합한 것으로 그동안 아파트를 분양받을 때는 계약 면적을 크게 신경 쓸 필요가 없었는데 아파텔(아파트와 오피스텔의 합성어로 주거용 오피스텔을 말하며, 건축법상 오피스텔)이라 불리는 주거 형태가 늘어나면서 계약 면적을 알아야 할 필요성이 생겼습니다.
아파트는 주택법의 분양 면적(공급면적)을 오피스텔은 건축법의 분양 면적(계약면적)을 적용받기 때문입니다.

<아파트와 아파텔(오피스텔)의 분양면적 비교>

 

아파트 분양 면적(공급면적)
= 전용면적 + 주거 공용면적

아파텔 분양 면적(계약 면적)
= 공급면적(전용면적 + 주거 공용면적) + 기타 공용면적

따라서 같은 분양 면적이라고 할 때 아파트가 아파텔보다 더 넓습니다. 예를 들어, 분양받은 34평 아파트가 전용 면적이 25.7평이라면 전용률(분양 면적 대비 전용면적의 비율)은 약 75%입니다. 아파텔은 기타 공용면적을 포함한 계약 면적을 기준으로 하기 때문에 같은 분양 평수라도 전용면적이 좁아 전용률이 더 낮습니다.(상가도 오피스텔과 동일)

<아파트와 아파텔(오피스텔)의 전용률 비교>

아파트 전용률 = 전용면적 / (전용면적 + 주거 공용면적 ) X100
아파텔 전용률 = 전용면적 / (전용면적 + 주거 공용면적 + 기타 공용면적) X100

아파트 평당 분양가는 '공급면적' 으로 계산하지만 오피스텔, 상가는 평당 분양가를 '기타 공용면적' 이 포함된 '계약 면적' 을 기준으로 계산하기 때문에 아파텔 분양 현장에서 상담사들이 주변의 아파트와 비교하면서 평당 분양가가 싸다고 말하는 경우가 있는데 주의해야 합니다.

◆ 안목 치수

안목 치수는 공동 주택 면적을 산정할 때 벽체 두께를 뺀 실제 너비를 말하는데, 실내에서 눈으로 보이는 벽과 벽 사이의 거리를 잰 것입니다. 현재 주택법의 적용을 받는 아파트는 방, 거실, 주방, 화장실 등의 실내 면적을 더한 전용면적을 측정할 때 안목 치수를 쓰고 있습니다.

실제로 안목 치수를 적용하면 벽체 안쪽만 전용면적으로 계산되기 때문에 공부상 동일한 전용면적일지라도 공간이 2~3평 늘어나는 효과가 있다. 하지만 건축법의 적용을 받는 오피스텔(아파텔)은 안목 치수가 아닌, 벽체의 중심부터 다른 벽체의 중심까지의 거리를 측정해 면적을 산정하는 중심선 치수를 쓰기 때문에 중심선 치수를 적용하면 오피스텔의 전용면적이 85㎡ 라 하더라도 벽체 일부가 포함되어 실제 사용 면적은 70㎡ 중반대로 줄어듭니다.

최근 국토교통부가 '오피스텔 건축 기준'을 변경하면서 새로 짓는 오피스텔 전용 면적을 측정할 때 아파트처럼 '안목 치수'를 의무적으로 적용하도록 했습니다. (2014년 11월 24일)

하지만 아파트와 오피스텔(아파텔)의 전용률 계산 기준은 여전히 다르므로 단순히 평당 분양가가 낫다고 구입해서는 안 됩니다. 아파텔은 계약 면적으로 평당 분양가를 산정한다는 사실을 꼭 기억하고, 전용률과 계약 면적이 얼마나 되는지 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있습니다.