[부동산 경매]쉬운 명도, 어려운 명도는 따로 있다

무시무시한 명도, 저도 해야 하나요?

명도는 집에 살고 있는 점유자를 내보내는 일을 말합니다. 경매에서만 있는 일은 아닙니다. 권리 없는 임차인을 대상으로 한 여러 강제집행이 있습니다. 수협이 노량진수산시장의 상인을 상대로 진행한 명도소송 강제집행이 그 예입니다. 서울중앙지방법원 집행관실의 집행인력 300명과 100여 명의 경호 인력이 동원되었고, 강제집행을 4차례 시도 했습니다. 

법원의 집행관실에서 나왔다는 것은 노량진 상인들이 권리 없는 상인들이라는 뜻입니다.

이런 뉴스를 보다 보면 명도는 일반인에게 매우 낯설고, 과격한 것으로 여겨집니다. 가진 사람(임대인)이 못 가진 사람(임차인)을 괴롭히는 것처럼 보입니다. 하지만 이는 모두 법의 테두리 안에서 이루어지는 일입니다. 대화와 협상이 원만하게 이루어지면 부담스러운 강제집행을 하지 않아도 됩니다.

경매에서 명도는 피해갈 수 없다

경매에서 명도는 반드시 거쳐야 할 일입니다. 특히 주거용 물건은 더욱 그렇습니다. 집에는 집주인이나 임차인이 살고 있습니다. 낙찰 받은 집에 잔금을 납부하고 소유권 이전까지 한 후에도 명도가 마무리되지 않으면 온전한 내 집이라고 할 수 없습니다. 

명도는 피할 수 없는 과정이기에 초보자라면 경매 물건을 고를 때 명도의 난이도를 고려해야 합니다. 명도가 쉬운 물건은 누구나 쉽게 입찰을 할 수 있기에 낙찰가율이 높고, 명도가 어려운 물건은 입찰하는 사람이 적어서 낙찰가율이 낮습니다. 경매물건정보를 보고 집주인의 상황, 대항력의 유무, 임차인의 보증금 배당 등을 파악한다면 명도의 난이도도 가늠할 수 있을 것입니다.

점유자의 상황을 이해해야 명도가 쉽다

경매에 나온 물건의 사연이 다양한 만큼 점유자가 현재 처한 상황도 다양합니다. 점유자가 집주인이라면 잔금을 낸 즉시 법원에 인도명령신청을 해 3일 이내에 결정을 받을 수 있습니다. 이후 강제집행을 할 수 있는 권리를 갖습니다. 임차인이라면 대항력 여부에 따라 결정 기간이 달라집니다. 법적으로는 단순하지만 강제집행을 하는 것은 비용과 에너지가 소모되는 일입니다. 그러니 강제집행까지 가기 전 가능한 대화와 협상으로 원만한 명도를 해야합니다.

명도하기 쉬운 집과 어려운 집

보증금을 잃지 않는 임차인이 있는 집

임차인이 자신의 보증금을 전액 배당받는 집은 명도가 쉽습니다. 보증금을 모두 배당받는 임차인은 손해볼 것이 없기 때문입니다. 특히 임차인이 스스로 경매를 신청한 집은 명도가 더 쉽습니다. 임차인이 경매 신청을 한 이유는 보증금을 돌려받고 이사을 가기 위함입니다. 

일부만 배당받는 대항력 없는 임차인이 있는 집

임차인은 자신의 보증금을 법원에서 배당받습니다. 하지만 우선변제권의 순서가 늦으면 임차인은 자신의 보증금을 모두 배당받지 못할 수 있습니다. 대항력이 있는 임차인은 못 받은 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있지만, 대항력이 없는 임차인은 배당받지 못한 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 없습니다. 보증금을 잃게 되는 것입니다. 억울하고 분할 것입니다. 그래서 명도도 어려울 수 밖에 없습니다.

그 밖의 임차인이 사는 집

'법원에서 전액 배당받는 임차인' 이 명도가 가장 쉬운 점유자라면, '낙찰자가 보증금을 인수하는 임차인' 은 어떨까요?
이런 물건은 보증금을 인수하는 조건으로 낙찰받은 것이므로, 낙찰자와 임차인은 명도에 관한 협상을 해야 합니다.
낙잘자 입장에서 임차인을 강제집행할 수 없다는 어려움이 있지만, 임차인 입장에서도 낙찰자에게 남은 보증금을 받아야 하는 불편함이 있습니다. 임차인의 상황이나 태도에 따라 달라질 수 있지만, 보증금을 받아야 하는 임차인도 편지 않은 상황이라는 것을 인식하고 대화를 진행하면 좋습니다.

배당금을 한 푼도 받지 못하는 임차인도 있습니다. 분명 집주인에게 보증금을 준 것은 사실이지만, 꼭 갖춰야 하는 권리를 갖추기 못한 임차인은 법원으로부터 배당을 받지 못하고, 낙찰자에게 보증금 인수를 요구할 수 없습니다.

앞선 권리들에게 밀려 순서가 늦어진 임차인, 또는 전입신고를 하지 못했거나, 제때 배당요구를 하지 못한 임차인입니다.

대항력 없고, 우선변제권이 없거나, 있어도 늦은 임차인은 인도명령 대상이고 강제집행이 가능합니다.
그들에게 낙찰자가 해줄 수 있는 것은 이사비를 넉넉히 챙겨주는 것뿐입니다.

가장 어려운 집은 형편히 어려운 사람이 사는 집

법은 권리를 가진 사람을 보호합니다. 법은 자신의 권리를 찾지 않는 사람들을 보호하지 않습니다. 
물건조사를 할 때 부터 점유자가 형편이 어려운 사람인지 확인할 수 있습니다. 만약 등기부등본을 확인했더니 아버지가 돌아가시고 어린 자녀들만 남아 상속받은 집이라면 어떻게 해야할까요? 이 집을 낙찰 받을 경우 아이들을 상대로 명도를 해야합니다. 그래서 현장조사를 가면 관리실이나 인근 주민에게 이 집에 특이한 점이 없는지 꼭 확인해야 합니다. 
거동이 불편한 장애인이 살거나, 연로하신 어르신이 혼자 어렵게 살고 있다면 이웃들이 알고 있을 것입니다.
너무 어려운 명도가 예상된다면 차라리 입찰하지 마시길 바랍니다.

비어있는 집이라면 집 상태부터 먼저 확인 

점유자가 없는 빈집을 공실이라고 합니다. 아무도 살지 않는 집은 명도보다 집의 상태를 먼저 확인해야 합니다. 집은 오래 비어 있으면 쉽게 망가집니다. 겨울에는 베란다의 보일러가 터지고, 심한 경우 보일러 배관 누수가 있기도 합니다. 오래 비어 있던 집은 상태가 좋지 않습니다.

실제 빈집이라도 서류상 점유자가 있는 경우가 있습니다. 임차권등기가 된 상태로 경매에 나온 집은 빈집인 경우가 많습니다. 임차권등기를 하면 이사를 해도 대항력을 유지할 수 있기 때문입니다. 서류상 주소를 남겨둔 채 집을 비워둔 점유자도 있습니다. 이런 집은 서류상 점유자를 상대로 명도를 진행해야 합니다. 오랫동안 집을 비웠지만, 미납관리비를 납부한 것을 확인 후 명도확인서를 주어야 합니다.

서류상 점유자가 없는 집일 때는 누구를 대상으로 명도를 해야할지 확인해야 합니다. 집에 누군가 살고 있다면 신원을 파악하는 것이 먼저입니다. 알지 못하는 미상의 점유자가 불법점유를 했더라도 집의 문을 마음대로 열고 들어가서는 안됩니다.
집에 아무도 안 사는 것이 확실하다면, 열쇠로 문을 열고 점유하기도 합니다. 하지만 나중에 점유자가 나타나서 있지도 않은 손해를 배상하라고 요구하는 곤란할 일이 생기기도 합니다. 개문 후 점유는 매우 신중하고 조심스럽게 해야 합니다.