[부동산 경매]경매 과정 살펴보기

경매 과정 살펴보기

 

(1) 경매 신청접수 및 경매개시 결정

(2) 배당요구의 종기 결정 및 송달

(3) 입찰

(4) 낙찰

(5) 배당

(6) 명도

------------------------------------------------------------------------------------

 

1. 경매 신청접수 및 경매개시 결정

경매의 시작은 채권자가 경매 신청을 하면서부터입니다. 채권자가 '채무자의 집을 경매로 처분하여 제 돈을 받아주세요.' 라고 법원에 경매 신청접수를 하면, 법원은 이 물건이 경매로 처리되는 것이 합당한지 여부를 판단합니다.

경매를 해도 될지 파악하기 위해 채권자로부터 근거가 되는 서류를 받고, 서류가 부족하면 추가 요청하여 경매 여부를 결정합니다.

 

채권자가 은행이라면 신청이 간단합니다. 집주인이 대출을 받을 때 '이자를 못 갚으면 내 집을 마음대로 경매로 넘기세요.'  라고 대출 관련 서류에 서명을 했으니까요. 이처럼 은행이 근저당 등으로 경매 신청을 하는 것을 임의경매라고 합니다.

반면에 채권자가 개인이라면 소송하여 판결을 받아 경매 신청을 넣어야 합니다. 집행권원으로 경매 신청을 넣게 되는 것을 강제경매라고 합니다. 강제경매, 임의경매는 경매를 시작하는 절차상의 문제이므로 입찰자들에게는 별 의미가 없습니다.

 

법원은 채권자의 경매 신청서류를 접수 받고, 경매진행 여부를 결정합니다. 서류상 문제가 없어 경매진행이 결정되면, 부동산을 압류하는 경매개시결정이 이루어지고 이 집은 경매예정물건이 됩니다. 이때부터 법원은 경매 시장에 물건을 내놓기 위해 준비를 합니다. 사람을 보내 현황을 조사하고 조사 내역을 대법원경매정보 사이트에 게시합니다.

 

조사내역은 크게 3가지입니다.

 

현황조사서

집행관사무원 등을 보내 현황조사서를 만듭니다. 법원소속 집행관이 직접 현장을 방문해 조사하는데, 기본정보, 부동산현황, 점유관계조사서, 임대차관계조사서로 이루어져 있습니다.

감정평가서

법원이 감정평가회사에 의뢰를 하면, 감정평가회사에서는 감정평가사를 보내 감정평가서를 만듭니다. 감정평가서의 감정가는 근래 거래가격과 인근 거래 사례등을 분석해서 만든 부동산 가격입니다. 이때 감정가격은 경매 신청접수 후 조사한 가격인데, 입찰을 하는 경매기일까지는 6개월 정도 시간 차이가 있습니다. 그래서 시장의 부동산 가격 변동이 클 때에는 감정가와 실거래가의 차이가 커지게 됩니다.

 

또 경매는 채권자의 빋을 돌려주는 것이 목적이기에 감정가는 실거래가에 비해 후하게 결정되는 편입니다. 참고로 KB국민은행에서 책정하는 부동산 가격은 대출한도를 정하는 기준이기에 가격이 박한 편입니다.

 

매각물건명세서

입찰자가 매각물건에 대한 중요 정보를 알 수 있도록 그 내용을 기록한 문서를 말합니다. 해당 물건에 집주인이 사는지 임차인이 있는지를 확인하고, 임차인이 있다면 임차인에게 전월세계약서 등의 서류를 확인한 후 작성합니다. 임차인의 권리가 기록되는 중요한 서류로 혹 소멸되지 않는 중요한 내용이 있다면 하단에 따로 기재합니다. 매각물건명세서는 첫 입찰기일 1주일 전에 게시되며, 새로운 접수가 있으면 수정될 수 있습니다.

 

경매투자자가 이용하는 유료경매사이트의 정보는 대법원경매정보의 내용을 그대로 옮겨온 것입니다. 대법원경매정보정보는 무료이지만 추가 서류열람은 유료이기에, 이용료를 사전에 지불하면 서류열람과 권리분석을 무료로 할 수 있는 경매유료사이트가 유용합니다. 경매유료사이트에서는 기본적인 권리 분석을 해주고 등기부등본 등을 바로 볼 수 있게 해주어 빠른 물건 검색과 분석이 가능합니다.

 

2. 배당요구의 종기 결정 및 송달

경매가 시작되면 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 정하고 배당요구종기를 공고합니다. 특별한 채권자를 제외하고 모든 채권자는 배당요구종기일 내에 배당요구를 해야 낙찰 후 돈을 배당받을 수 있습니다.

법원은 경매진행과정을 이해관계인들이게 우편으로 계속 알려주는데, 이것을 송달이라고 합니다. 이해관계인은 경매를 신청한 채권자, 기타 다른 채권자, 집주인인 채무자, 집에 세 들어 사는 임차인 등입니다. 낙찰을 받게 되면 낙찰자도 이해관계인이 됩니다. 송달할 때 드리는 비용, 경매집행에 필요한 비용은 경매를 신청하는 사람이 미리 납부를 하는데, 이 비용은 나중에 배당할 때 가장 먼저 배당됩니다.

3. 입찰

경매기일이 되면, 관할법원에서 경매가 진행됩니다. 입찰하려는 사람은 정해진 날, 정해진 법원에서 입찰에 참가하면 됩니다. 감정가격이 실제 거래가격과 비슷하거나 높으면, 아무도 입찰에 참가하지 않을 것입니다. 입찰자가 없으면 그 물건은 유찰이 되고, 약 한 달 후 다시 경매일자가 정해집니다. 패찰이 되면 그 자리에서 입찰보증금을 돌려받고, 낙찰되면 낙찰영수증을 받습니다.

 

4. 낙찰

가장 높은 금액을 쓴 입찰자에게 낙찰이 되면 집행관은 이렇게 말합니다.

 

"OOOO타경 1234의 최고가매수인은 OOO입니다. 차순위매수신고 하실분 계십니까?

 

최고가매수인은 낙찰자를 말합니다. 차순위매수인신고를 하는 사람은 낙찰자가 잔금납부를 하지 못했을 때 낙찰자가 됩니다. 차순위매수신고를 한 사람은 낙찰자의 잔금납부일까지 보증금을 돌려 받지 못합니다. 때문에 차순위매수신고는 낙찰자가 잔금납부를 하지 못할 것으로 예상되는 경우에만 하는 것이 좋습니다. 차순위매수신고자는 2등을 말하는 것이 아닙니다. 낙찰금액에서 입찰보증금액을 뺀 금액보다 높은 가격으로 입찰가를 쓴 사람이라면 누구나 가능합니다.

 

예를들어 감정가가 4억 2,000만원, 입찰보증금이 4,200만원인 물건의 낙찰가가 4억 3,320만원일 때 차순위매수신고인은 

3억 9,120만원 (낙찰가 4억 3,320만원 - 보증금 4,200만원) 이상을 쓴 사람이라면 누구나 가능합니다.

 

5. 배당

낙찰 후 1주일이 지나면 매각허가결정이 납니다. 만약 이해관계인 중 이 매각에 이의가 있는 사람이 있다면 1주일 안에 매각불허가신청을 해야합니다. 매각허가가 난 이후에는 매각허가결정취소신청을 해야합니다. 매각불허가도 어렵지만, 매각허가결정취소는 더 어렵습니다. 매각에 이의가 있다면 미리미리 신청해야 합니다. 다만 매각불허가신청은 낙찰자의 잘못이 아니라 절차상의 문제나 법원도 알지 못한 결정적인 문제가 있을 때 받아들여집니다. 법원은 경매진행을 방해받는 것을 좋아하지 않습니다. 별다른 문제가 없다면, 낙찰 후 약 4주 전후로 잔금납부기일이 정해집니다.

 

6. 명도

법원은 배당으로 사건이 종결되지만, 낙찰자에게는 명도가 되어야 진정한 종결입니다. 명도란 해당 물건을 점유하고 있는 집주인 혹은 임차인에게 최종적으로 물건을 넘겨받는 것을 말합니다.  명도 과정에 들어오면 이제 물건번호는 '타경' 이 아닌 사건번호 '타인'을 쓰게 됩니다. 인도명령결정문에 'OOOO타인 1234' 와 같은 형식의 사건번호가 부여되고, 점유이전금지가처분이나 강제집행 때도 이 사건번호를 쓰게 됩니다.