[부동산 경매]임차인의 배당권리 - 가장 먼저 배당받는 최우선변제권

임차인이 법원으로부터 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 크게 세 가지입니다.

(1) 가장 먼저 배당받는 최우선변제권
(2) 순서대로 배당받는 우선변제권
(3) 임차권을 등기해서 배당받는 주택임차권

 

무엇보다 중요한 것은 대항력이 있지만 배당받지 못하는 임차인인지를 판단하는 것입니다.
그렇지 않으면 나중에 낙찰자가 대항력이 있는 임차인의 보증금을 인수해야 합니다.

소액임차인의 특별한 권리, 최우선변제권
우선변제권이 다른 채권보다 먼저 배당받는 권리라면, 최우선변제권은 다른 우선변제권보다 먼저 배당받는 권리입니다.
등기접수 순서와 상관없이 먼저 배당받는 새치기 권리입니다.

최우선변제권의 조건 세 가지
(1) 보증금이 임대차보호법에서 정한 소액이어야 함
(2) 전입신고
(3) 배당요구

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(1) 소액 보증금의 기준을 충족해야 한다.

[최우선변제권 기준표]

- 기준시점 : 최우선변제권의 기준시점은 담보물건 설정 일자, 주거용 물건은 주로 최초 근저당 설정된 날이며 보통 말소기준 권리, 기준일자가 임차인이 이사를 온 날(전입일)이 아니므로 주의

- 지역 : 지역의 기준도 시기마다 다를 수 있으며, 수도권정비계획법에 따라 과밀억제권역이 지정되었고 그 지역은 다른 기준의 최우선변제금액이 설정되어 있음

- 임차보증금 범위와 최우선변제금 한도 : 소액임차인의 최우선변제금액의 범위를 정해둔 것은 다른 채권자들에게도 배당을 하기 위해서입니다. 소액임차인이 못 받은 나머지 보증금은 최우선변제권이 아닌 우선변제권으로 배당받으며 이때에는 다른 우선변제권자들과 같이 접수 순서대로 배당받게 됩니다.

최우선변제권과 우선변제권으로 나누어 배당받는 임차인은 우선변제권을 받을 때 배당순서가 늦으면 보증금의 일부를 못 받을 수 있으며, 대항력이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으니 유의해야 합니다.

기준시점과 지역을 확인하고 보증금의 크기를 확인하면 최우선변제권이 있는지 알 수 있습니다.

(2) 전입신고
- 임차인이 최우선변제권을 가지려면 반드시 전입신고가 되어있어야 합니다.
- 전입은 경매가 시작되기 전, 즉 경매개시결정 전까지 되어야 하고 전입은 배당요구종기일까지 유지되어야 합니다.

(3) 배당요구
- 배당요구는 반드시 배당요구종기일 내에 해야 합니다.
- 임차인 중에서 배당요구를 하지 않아도 되는 사람은 경매신청을 한 임차인, 임차권등기를 한 임차인입니다.
  그 외에 임차인은 반드시 배당요구를 해야 합니다.

최우선변제권은 낙찰가의 1/2에 해당하는 금액까지만 배당됩니다.
최우선변제권자 외 다른 채권자의 권리를 보호하기 위해서입니다.
최우선변제권에는 확정일자가 필요하지 않습니다.

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법원이 주는 특급 힌트, 매각물건명세서 보는 법

 

'매각물건명세서'는 반드시 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
등기부나 임차인 현황에 나오지는 않지만 인수해야 하는 권리를 표시해주기 때문이다.
그러므로 매각 물건과 관련한 여러 서류 중에서도 기타 인수 권리를 확인할 수 있는 매각물건명세서는 매우 중요하다.

매각물건명세서는 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서 등의 문서에서 가장 중요한 정보들을 요약, 정리해 놓았다. 
만약 여기에 명시되지 않은 인수 조건이 있거나 기재된 내용에 하자가 있다면 매각 불허가 사유가 된다.

매각물건명세서에서 꼼꼼하게 체크해야 할 내용은 아래와 같다.

(1) 최선순위 설정 일자
말소기준 권리라고 생각하면 된다. 유료 사이트의 말소기준 권리 정보가 잘못 기재된 경우도 있으므로 꼭 재확인한다.

(2) 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 명세
임차인이 있다면 대항력과 배당요구 여부 등을 확인해 인수할 보증금이 있는지 파악한다.

(3) 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸하지 않는 것
배당요구 하지 않은 선순위 전세권 및 담보가등기, 가압류, 가처분 등 낙찰자에게 인수되는 권리를 확인한다.

(4) 비고란
유치권, 법정지상권 등과 같이 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수되는 사항이나 특별매각조건(재매각)을 반드시 체크한다.